Dans les faits, le propriétaire bailleur peut fixer comme il l'entend le montant du loyer du logement qu'il souhaite louer. Néanmoins, selon la situation géographique du bien immobilier, diverses restrictions et réglementations vont entrer en jeu pour déterminer précisément le montant du loyer. En effet, la loi fait la distinction entre les zones tendues, région ou la demande de location est importante et les zones non-tendues où cette fois-ci, la demande est bien moindre face à l'offre.
Des caractéristiques à prendre en compte pour fixer le montant du loyer
Pour fixer le montant du loyer de son logement à louer, le propriétaire bailleur va devoir évaluer son bien et ses différentes prestations. Cette évaluation comprend plusieurs caractéristiques comme la situation géographique, la superficie, l'état général du bien, la présence d'équipements (ascenseur, parking, etc.), les commodités à proximité ou encore les dépenses énergétiques du logement.
Une fois cette évaluation établie, le propriétaire va pouvoir comparer son bien aux logements similaires déjà présents sur le marché de la location pour se faire une idée des montants de loyer appliqués. À noter qu'une location meublée aura toujours un loyer plus élevé qu'une location classique.
Fixer le montant du loyer dans une zone non-tendue
La législation concernant la fixation du montant d'un loyer est bien moins présente dans une zone d'habitation dite « non-tendue ». Il s'agit d'une zone géographique où la demande de location peut être inférieure à l'offre. Le bailleur a donc la possibilité de définir comme bon lui semble le montant du loyer. Néanmoins, le propriétaire a tout intérêt à fixer un montant relativement similaire aux autres biens, car un loyer trop élevé peut décourager certains futurs locataires à déposer un dossier.
Cette liberté est également encadrée par deux conditions légales :
- le bail doit présenter une clause de revalorisation autorisant le bailleur à augmenter le loyer (en fonction de l'IRL) une fois par an.
- Le renouvellement du bail ne peut donner lieu à une augmentation du loyer sauf si le montant de ce dernier lors du premier bail était considéré comme inférieur à la moyenne locale. Le propriétaire peut également étudier les statistiques réalisées par l'observatoire Clameur qui récense, pour de nombreuses villes, le prix moyen du mètre carré en fonction du type de logement.
Fixer le montant du loyer dans une zone tendue
Les zones tendues correspondent à 28 agglomérations françaises où la demande de location est plus importante que l'offre. De ce fait, une législation encadre la fixation du loyer, ses possibles augmentations ainsi que les renouvellements de bail.
Depuis la loi Alur, décrétée en 2014, un dispositif légal concernant la fixation des loyers a été mis en place. La loi impose au propriétaire de fixer le montant du loyer en fonction d'un « loyer moyen » défini par la préfecture. Des plafonds concernant la fixation des loyers ont également été mis en place permettant d'éviter les montants abusifs. Les plafonnements selon la situation géographique et le type de bien sont disponibles sur internet.
Chaque année, à la date d'anniversaire de la signature du bail, le propriétaire, s'il le souhaite, peut établir une hausse du loyer. Cette hausse est réglementée par l'INSEE et l'Indice de Référence des loyers pour éviter qu'elle soit abusive.
Une certaine liberté tout de même
Dans certaines situations, le propriétaire bailleur, même en zone tendue, peut s’octroyer le droit de fixer librement le montant de son loyer. Pour cela, il faut :
- que la fixation libre du montant du loyer soit liée à une première location ou que le bien n'ait pas été loué pendant plus de 18 mois.
- Qu'elle soit liée à la réalisation de différents travaux d'améliorations et de rénovation depuis le départ du dernier locataire avec une période de vacance minimale de 6 mois.
Une incitation à l’investissement locatif
Dans les zones tendues, pour lutter contre le manque de logement, les autorités publiques ont mis en place certains dispositifs afin d'inciter les propriétaires bailleurs à réaliser des investissements locatifs destinés aux particuliers.
Ces dispositifs initiés par la loi Scellier et la loi Pinel entre autres, ont pour objectif d'offrir des avantages fiscaux aux propriétaires investisseurs en contrepartie d'un engagement de leur part de louer le logement à des particuliers en respectant toujours les dispositifs légaux encadrant la fixation du loyer.