Avant de mettre en location son bien immobilier, le propriétaire bailleur va devoir calculer la surface habitable du logement. Régi par la loi Boutin du 28 mars 2009, le calcul de la superficie habitable du logement est obligatoire pour toutes les locations vides. Rédigé sous la forme d'un diagnostic, la surface habitable doit impérativement être présente dans le contrat de location au moment de sa signature.
Qu'est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable d'un logement correspond à la surface totale dédiée à l’habitation. Elle désigne la surface totale de plancher après suppression des surfaces dites « non-habitables » comme les murs, les escaliers, les cloisons, les portes, etc. De plus, son calcul ne prend pas en compte les surfaces non-aménagées : caves, combles, garages, terrasses, balcons, sous-sols, etc.
Ce calcul est réglementé par la loi Boutin qui impose aux propriétaires bailleurs d'indiquer dans le bail de location la surface habitable précise. Ce diagnostic ne concerne que les locations vides.
Loi Carrez ou loi Boutin ?
Pour beaucoup, la distinction entre loi Carrez et loi Boutin peut être difficile à faire. Néanmoins, leurs différences reposent sur un point principal. La loi Boutin concerne les locations vides, alors que la loi Carrez, elle, ne concerne que les logements en copropriété. Cette dernière n'est pas utilisée dans les contrats de location mais, pour les actes de vente.
La loi Carrez ne désigne pas la surface habitable, mais la surface privative.
De plus, leur calcul est différent, le calcul de la surface habitable impose plusieurs restrictions au propriétaire. Le calcul selon la loi Carrez comporte moins de réglementations.
De ce fait, le propriétaire ne doit pas utiliser le mode de calcul de la loi Carrez pour définir la surface habitable de son bien, les calculs entre les deux lois étant différents, le résultat le sera également.
Réaliser le calcul de la surface habitable
Le propriétaire doit faire réaliser ce diagnostic avant de vouloir mettre en location son bien. Il est conseillé de faire réaliser ce mesurage en même temps que les autres diagnostics immobiliers obligatoires (ERNMT, DPE, CREP) pour que le dossier de diagnostics techniques soit complet au moment de le remettre au locataire lors de la signature du bail.
Toutefois, le propriétaire a la possibilité de réaliser le mesurage de la surface habitable lui-même, néanmoins, il a tout intérêt à le faire via un diagnostiqueur certifié pour éviter la moindre erreur. La loi Boutin, imposant un certain nombre de restrictions, le calcul peut devenir complexe et le résultat erroné. Le bailleur devra compter environ 50€ pour faire réaliser un diagnostic de surface habitable par un diagnostiqueur. Ce mesurage sera valide jusqu'à ce que des travaux soient réalisés, impliquant la modification de cette surface.
Le propriétaire doit être précis dans sa mesure
Le calcul de la surface habitable doit être réalisé, si le propriétaire souhaite le faire lui-même, avec précision. Depuis la loi Alur, le locataire a la possibilité de se retourner contre le bailleur s'il estime que la surface habitable réelle ne correspond pas à celle indiquée dans le contrat de location. Après avoir fait réaliser le calcul par un diagnostiqueur, si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une baisse du loyer proportionnelle à l'écart entre les deux mesures. Le locataire peut réaliser cette demande à tout moment pendant l'occupation du bien, même plusieurs années après l'entrée dans les lieux.