Lors de la signature d'un contrat de location, le propriétaire bailleur a l'obligation, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée, de fournir au locataire un certain nombre de documents, dans le but d'informer l'occupant sur les éventuels risques sanitaires et de sécurité. Conformément aux lois Alur et Macron, de 2014 et 2015, le propriétaire doit obligatoirement transmettre trois diagnostics immobiliers à son locataire qui composeront le dossier de diagnostics techniques du logement ainsi que différentes informations supplémentaires.
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Au moment de la signature du bail de location, le propriétaire doit annexer à ce dernier, trois différents diagnostics immobiliers essentiels qui sont :
• Le Diagnostic de l’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) : impératif depuis 2006, ce diagnostic informe le locataire de la présence ou non du logement dans une zone dite « à risques ». Ainsi, il peut savoir s'il expose à des menaces naturelles ou à des catastrophes technologiques.
• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : indispensable depuis 2007, le DPE permet au locataire de connaître la capacité d’isolation thermique du logement et d'effectuer des prévisions sur les charges énergétiques en terme de chauffage.
• Le Contrat des Risques d'Exposition au Plomb (CREP) : ce document indique la présence ou non de plomb dans le logement (faux plafonds, cloison, etc.). Le diagnostic est obligatoire depuis 2008.
Ces trois documents seront joints au Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Propriétaire bailleur : d'autres documents à prévoir
En plus de ces trois diagnostics, d'autres documents doivent être remis au locataire lors de la signature du contrat de location.
- La superficie habitable : obligatoire depuis la loi Boutin du 28 mars 2009, le document doit présenter avec rigueur la superficie habitable du bien. Elle est obligatoire pour toutes les locations vides et quel que soit leur type. Le propriétaire peut réaliser lui-même ce document avec ses propres mesures. Néanmoins, en cas d'oubli ou d'erreur, le locataire pourra demander une négociation de loyer.
- Le diagnostic amiante : contrairement aux trois précédents diagnostics, le propriétaire n’est pas tenu de le joindre obligatoirement au dossier de diagnostic de l'appartement sauf, si le locataire le demande. Ce diagnostic indique la présence ou non d'amiante dans le logement. Il est fortement conseillé au bailleur de faire réaliser ce diagnostic avant que l'occupant ne le demande.
- Le diagnostic électrique : ce diagnostic n'est pas encore régi par la loi, il pourrait l'être très prochainement (3ème trimestre 2016) via la loi Alur. Il consiste à faire vérifier par un professionnel l'ensemble des installations électriques du logement afin de vérifier que ces dernières soient conformes et en bon état d'usage.
- Le diagnostic d'un Plan d'Exposition au Bruit (PEB) : la réalisation de ces documents concerne les habitations se situant près des aéroports. Il permet au locataire de prendre conscience des nuisances sonores auxquelles il s'expose.
Réalisation des diagnostics immobiliers : Quand et Comment ?
Ces diagnostics immobiliers sont à faire réaliser par un diagnostiqueur certifié, sauf en ce qui concerne les informations sur la superficie habitable, que le bailleur peut lui-même réaliser.
Il est fortement conseillé au propriétaire-bailleur de faire réaliser ces diagnostics bien avant la mise en location de son bien pour diverses raisons. Premièrement, la réalisation de ces diagnostics peut prendre du temps, le diagnostiqueur certifié doit se déplacer et effectuer ses tests.
De plus, depuis 2011, les dépenses énergétiques du logement doivent être impérativement indiquées sur l'annonce de location. Ces dépenses énergétiques sont indiquées dans le DPE.
Le bailleur peut faire réaliser l'ensemble de ces diagnostics en même temps. Selon les résultats, il se peut qu'une présence de plomb ou encore d'amiante soit détectée dans le logement. De ce fait, le propriétaire sera tenu de réaliser des travaux de remise aux normes à sa charge avant que le locataire ne prenne possession des lieux. Le cas échéant, le propriétaire s'expose à une amende de 15 000€ ainsi qu'à un an d’emprisonnement pour « mise en danger de personne ».
Les diagnostics de présence de plomb ou de dépenses énergétiques du bien sont valables respectivement pendant 6 et 10 ans, ce qui laisse du temps au propriétaire.