La garantie propriétaire non occupant (PNO) permet au propriétaire louant son bien de l'assurer en cas de sinistre. Que le logement soit vide ou occupé par un locataire, même si ce dernier ne dispose pas des garanties nécessaires dans son assurance, la garantie PNO prendra en charge les dommages occasionnés. L'assurance PNO n'est pas obligatoire mais reste fortement recommandée.
En ce qui concerne les logements occupés, le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance multirisques habitation pour couvrir l'ensemble des dommages possibles. Toutefois, son contrat peut contenir des exclusions de garanties pour lesquelles sa responsabilité personnelle est remise en question, ou lorsque des dégâts surviennent en son absence.
Le terme « propriétaire non occupant » désigne en général l'investisseur ayant acheté un logement dans le but de le louer. Il est judicieux pour ce dernier, même s'il ne réside pas dans le logement, de se couvrir contre les préjudices financiers provoqués par son bien immobilier. Dans ce cas, les garanties à souscrire sont différentes de celles de sa résidence principale.
Le propriétaire non occupant doit prendre des précautions
Dans le cas d'une location, seul le locataire est obligé de souscrire une assurance habitation. Il doit impérativement s'orienter vers une formule de risques locatifs qui va permettre d’indemniser le propriétaire en cas de dommages tels qu'un dégât des eaux, un incendie, un cambriolage ou une explosion.
Le propriétaire peut préciser dans le bail de location que les clés du bien ne seront remises que sur présentation d'une attestation d'assurance. Le propriétaire doit prendre des précautions à ce sujet, car une fois le locataire installé, la procédure d’expulsion pour défaut d’assurance sera très longue.
Le propriétaire non occupant doit également assurer son bien en responsabilité civile car il est responsable de l'ensemble des préjudices financiers que causerait son logement à autrui. En effet, si le logement est à l'origine d'un dégât des eaux dans les appartements des voisins, le propriétaire devient alors responsable envers les voisins et envers le locataire également. Le propriétaire doit donc souscrire une garantie "recours des voisins et tiers", qui va le couvrir et lui permettre d’indemniser l'ensemble des personnes touchées par ce sinistre.
De plus, il est important pour le propriétaire non occupant d'assurer son bien immobilier contre les cas de force majeure et les catastrophes naturelles. En effet, le logement pourrait être endommagé par des faits météorologiques ou technologiques. Ces protections sont généralement prévues dans la formule multirisques habitation, qui peut être spécialement dédiée aux propriétaires non occupants. Lors d'une catastrophe naturelle, la franchise de l'assurance est limitée à 380€ pour les biens destinés à l'habitation.
En tant que propriétaire, devez-vous souscrire une assurance PNO ?
Depuis février 2014, la loi Alur autorise les propriétaires non occupants à souscrire une assurance multirisques habitation à la place des locataires négligents. Il est important de préciser que le montant de l'assurance sera répercuté mensuellement sur le loyer.
Dans le cas d'un syndic de copropriété, ce dernier souscrit à une assurance et certains contrats prévoient une garantie PNO. Cependant cette garantie s'avère souvent être incomplète, voire inexistante. Cette couverture peut ne pas prendre en compte tous les sinistres possibles, notamment dans le cas d'un logement non occupé. Le propriétaire doit donc veiller à ce que son assurance comble les manquements éventuels.
Dans quels cas intervient l'assurance habitation propriétaire non occupant ?
Dans les faits, la PNO interviendra généralement dans les situations suivantes :
- Lors de la période de changement de locataires.
- Le locataire n'est plus assuré ou pas suffisamment assuré.
- En cas de vice de construction, la responsabilité du locataire n'est pas engagée.
- En cas d'incendie provoqué par des installations électriques défectueuses.
- Lors de la rupture d'une canalisation.
- Lorsque le locataire se blesse avec le mobilier non conforme mis à disposition par le propriétaire, la responsabilité du propriétaire est alors remise en cause.
- En cas de dégât des eaux.
- Et en cas de vandalisme.
Assurer une habitation meublée saisonnière
Le propriétaire d'un logement souhaitant louer son meublé pendant les vacances est considéré, par les assureurs, comme un propriétaire non occupant. En cas de sinistre, le propriétaire du bien devient le seul responsable des dommages causés à autrui. Il existe une assurance habitation dite « pour le compte de qui il appartiendra », qui assurera le propriétaire et le locataire dans le cas d'un incendie ou d'un dégât des eaux par exemple. Dans les faits, cette assurance n'est pas obligatoire mais fortement conseillée.
Si des dégâts sont provoqués par les occupants d'un logement saisonnier, la procédure d’indemnisation peut s'avérer complexe et longue. Le propriétaire peut donc également ajouter une clause « d'abandon de recours », dans laquelle il s'engage à ne pas intenter de recours contre le locataire en cas de sinistres. En cas de dommages, il recevra rapidement des indemnisations de la part de l'assurance au travers de cette clause spécifique.
Combien coûte une assurance PNO ?
Comme la plupart des assurances PNO, son coût dépendra des garanties, du prix du bien immobilier, s'il est meublé ou non, de sa surface, de sa situation géographique etc... Les tarifs peuvent varier de 60 à 120€ par an.
L'assurance habitation pour les propriétaires non occupants est donc indispensable pour être couvert en cas de sinistres dits « privatifs ».
L'importance de comparer les offres
Il n'y a aucun intérêt à payer le prix fort pour votre assurance logement si votre bien reste vide. Pour bénéficier du meilleur contrat assurance habitation au moindre coût, il est indispensable de comparer les offres régulièrement pour trouver et souscrire à la meilleure offre.
