Contrairement à l'assurance automobile, pour laquelle la loi est formelle, obligeant chaque propriétaire de voiture à assurer cette dernière, il existe différentes obligations en matière d'assurance habitation. En effet, les règles ne sont pas les mêmes que l'on soit propriétaire ou locataire. En outre, certaines spécificités, comme la colocation ou la copropriété, compliquent la compréhension de ces grands principes assurantiels.
Enfin, au-delà des obligations réglementaires, des usages se sont installés en assurance habitation, à partir notamment de préconisations permettant de limiter les risques pour le propriétaire et l’éventuel locataire. Difficile alors de déterminer ce qui relève de l’obligation et ce qui relève du conseil pratique.
Afin de faire un peu de tri dans les différentes informations, faisons donc le point sur les dispositions contenues explicitement dans la loi ainsi que les sur garanties qui semblent être nécessaires dans les situations les plus courantes.
L'assurance habitation du propriétaire occupant
Il n'y a aucun texte réglementaire qui oblige un propriétaire occupant son logement d'assurer celui-ci. Ainsi, si aucun texte ne prévoit la souscription d'une assurance, cela signifie qu'elle est totalement facultative, au bon vouloir de chaque propriétaire.
Toutefois, si l'assurance habitation n'est pas obligatoire, il faut savoir que le régime de la responsabilité existe bel et bien en cas de sinistre. Ainsi, le propriétaire non assuré devra couvrir lui-même les éventuels frais à la suite d'un sinistre qui touche son habitation, sauf si celui-ci est la conséquence de dégâts provenant d'un autre logement. Par exemple, une fuite d’eau survenue chez un voisin et provoquant un dégât des eaux chez soi sera de la responsabilité du voisin. Ne pas s'assurer signifie aussi que sa responsabilité sera engagée lorsqu'un sinistre survenant chez soi se propage chez un voisin. Il faudra alors réparer pécuniairement ce sinistre.
Dans les faits, il est conseillé au propriétaire occupant de souscrire un contrat multirisque habitation. Ce contrat comprend en effet des garanties pour une grande majorité des sinistres pouvant survenir : incendie, dégât des eaux, explosion ou encore vol au domicile. A la suite de ces sinistres, le bien immobilier, mais aussi le mobilier présent dans l'habitation ainsi que les objets de valeur seront au garantis par la compagnie d’assurance. En outre, ce contrat multirisque habitation prendra en compte la responsabilité civile du propriétaire ainsi que des personnes vivant dans le foyer.
La spécificité de la propriété au sein d'une copropriété
Toutefois, il existe un cas de figure pour lequel un propriétaire doit être obligatoirement assuré pour son habitation. En effet, la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété oblige le propriétaire d'une habitation faisant partie d'une copropriété de s'assurer à minima pour sa responsabilité civile. Ainsi, s'il est responsable d'un sinistre touchant le voisinage, il sera couvert pour les dégâts. Il ne le sera toutefois pas pour les dégâts survenant chez soi. Attention, il faut tout de même noter, afin d'être exhaustif, qu’une copropriété doit obligatoirement être garantie pour les sinistres survenant dans les parties communes. Ainsi, lorsqu’il apparait que l’origine d’un sinistre provient d’un espace commun de la copropriété ou d'une installation commune présente à l'intérieur du logement, la prise en charge du sinistre se fera par l’assurance de la copropriété et non du propriétaire. Par exemple, un dégât des eaux issu d'une canalisation de chauffage collective, même présente dans une habitation, relève de la copropriété.
L'assurance habitation du propriétaire bailleur
Comme pour le propriétaire habitant son logement, le propriétaire qui loue son bien ne doit pas obligatoirement assurer ce dernier. En outre, lorsque le logement est habité par des locataires, ces derniers seront responsables, dans la grande majorité des cas, des dommages causés par un sinistre.
Toutefois, certaines situations peuvent mettre un propriétaire devant un vide assurantiel :
- lorsque le bien est inoccupé : en effet, à l’occasion des quelques jours ou quelques semaines où l’habitation reste vide, entre deux locataires, le propriétaire est responsable d’un éventuel sinistre.
- les sinistres survenant sur le clos et le couvert : même lorsque le locataire est correctement assuré, le propriétaire reste responsable des sinistres sur la charpente, les fondations, les murs, les éléments extérieurs de clôture. Les différentes jurisprudences sur la question ont affirmé que le propriétaire doit fournir à son locataire la protection du logement contre l'action de l'eau et de l'air.
- les sinistres sur le clos et le couvert ayant des répercutions sur d'autres propriété. Ici, c'est la responsabilité civile du propriétaire qui joue.
- en cas de manquement du locataire face à ses obligations de souscription d'une assurance.
Ainsi, pour ces situations, il est conseillé aux bailleurs, même si la loi ne l'impose pas, de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Ce contrat spécifique prendra en charge les dégâts pour les sinistres issus de ces cas spécifiques.
Depuis la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 26 mars 2014, le propriétaire a également la possibilité, dans des conditions spécifiques, de souscrire une assurance pour compte de qui il appartiendra. Ainsi, il a la possibilité, en cas de manquement de son locataire, de souscrire lui-même un contrat multirisque habitation et d'en répercuter le prix sur le charges locatives. Dans le cas des colocations, cette possibilité est d'ailleurs plus ouverte, sans que le défaut d'assurance des locataires ne soit envisagé. Il s’agit alors, en accord avec les colocataires, de faciliter les démarches de souscription.
On notera enfin que dans une copropriété, la souscription de la partie responsabilité civile reste obligatoire pour le propriétaire même lorsque le logement est loué.
L'assurance habitation du locataire d'un logement vide
Pour les locataires, les dispositions légales en matière d'assurance habitation sont plus claires. En effet, la loi du 6 juillet 1989, qui concerne les rapports locatifs, est explicite.
Ainsi, le locataire a l'obligation de souscrire à une assurance habitation, le protégeant contre les risques locatifs. Parmi ces risques, on retrouve au minimum le dégât des eaux, l'explosion et l'incendie.
Toutefois, il est à noter qu'une assurance garantissant les risques locatifs ne comprendra pas les dommages causés aux voisins. Pour cela, il faut souscrire à une autre option nommée recours des voisins et tiers. De plus, la garantie des risques locatifs ne comprend pas les dégâts causés sur les biens du locataire. C'est pourquoi, dans les faits, il est conseillé à ce dernier de souscrire un contrat multirisque habitation qui prendra en compte, dans la grande majorité des contrats, et en plus des risques locatifs, une série de garanties de bases et de garanties optionnelles. On peut ainsi citer, parmi les garanties de bases :
- la protection des biens personnels, comprenant alors les meubles, les appareils électroménagers et les vêtements, mais aussi les objets de valeur et les aménagements réalisés dans le logement. Cela concernera tous les dommages intervenant à la suite d'un incendie, d'une explosion et d'un dégât de seaux, mais également d'une catastrophe naturelle ou technologique, d'un attentat ou d'une émeute.
En outre, un contrat multirisque habitation permettra la souscription de garanties optionnelles :
- le vol de mobilier, d'objets de valeur et d'objets dits sensibles (informatique, télévision), à la suite d'une effraction ayant fait l'objet d'un dépôt de plainte.
- la responsabilité civile, qui comprend la réparation d'éventuels dommages causés de manière non intentionnelle à autrui.
- les dommages survenant sur des appareils électriques.
- la protection juridique à la suite de conflits avec des professionnels ou des voisins.
Les risques en cas de défaut d'assurance du locataire
Dans la loi, qui dit obligation dit mesures possibles en cas de manquement à celle-ci. Ainsi, le locataire qui n'est pas en mesure de fournir à son bailleur une attestation d'assurance risque de voir son bail de location résilié. En effet, le propriétaire peut résilier un bail en cas de défaut d'assurance au bout d'un mois après envoi par huissier d'un courrier lui demandant de souscrire à une assurance.
En outre, comme cela a déjà été expliqué plus haut, un locataire sans assurance peut se voir obligé de rembourser mensuellement, dans ses charges locatives, une assurance pour compte de qui il appartient souscrit par le propriétaire. Un décret du 30 mars 2016 permet également au bailleur de majorer le montant de la prime d'assurance pour compte de 10 %.
Ainsi, si la loi prévoit des mesures spécifiques mesurées en cas de manquement d'un locataire à ses obligations assurantielles, il n'en demeure pas moi que le principal risque qu’encourt un locataire sans assurance est la survenue d'un sinistre. Sans assurance, il sera donc pécuniairement responsable de tous les dégâts matériels mais aussi des dommages physiques, si des personnes ont été blessées.
L'assurance habitation d'un logement meublé
Un logement meublé n'est pas soumis aux mêmes règles en termes d'assurance habitation. En effet, ni le propriétaire ni le locataire n'ont obligation de souscrire une assurance. Toutefois, fort logiquement, un éventuel sinistre sera soumis à la responsabilité de chacun, notamment pour le locataire qui, excepté pour le clos et le couvert, devra réparer les dommages.
Ainsi, à l'initiative du propriétaire, le bail de location viendra préciser les obligations de chacun. Le locataire n'aura pas d'autres choix que de respecter les préconisations contenues dans ce contrat bilatéral.
Le propriétaire a ainsi deux possibilités :
- obliger le locataire à souscrire une assurance contre les risques locatifs. Dans cette situation, il est toutefois conseillé au propriétaire de souscrire également de son côté un contrat propriétaire non occupant, qui viendra garantir les sinistres causés sur le clos et le couvert et lors de l’inoccupation des locaux.
- souscrire un contrat multirisque habitation, garantissant ainsi de manière plus complète la plupart des sinistres, notamment en matière de vol ou de détérioration d'objets mis à la disposition du locataire.
Ces deux types de contrat peuvent être complétés par une option pour compte de qui il appartiendra. Si le bail fait apparaitre l’obligation pour le locataire d‘être assuré, cette option permettra au propriétaire de garantir la protection du logement même si le locataire ne respecte pas son obligation.
Si toutefois le bail prévoit que le propriétaire s’assure via un contrat multirisque habitation, l’option lui offrira la possibilité de réclamer au locataire le remboursement des primes payées dans les charges locatives.
Les particularités des locations saisonnières
Le cadre juridique de l'assurance est très spécifique en ce qui concerne la location saisonnière, aussi bien pour le propriétaire que pour les différents locataires qui se succèdent dans le lieu.
Avant toute chose, il est important de définir ce que les textes juridiques décrivent en tant que location saisonnière : il s'agit d’un local, forcément meublé, destiné à la location pour des durées plus ou moins courtes, allant de la nuitée à la saison. Une location saisonnière doit faire l'objet d'une déclaration en mairie, excepté dans la situation où ce même logement est également la résidence principale de son propriétaire plus de huit mois par an.
Au niveau de l'assurance, il n'y a pas d'obligation, pour le propriétaire et pour le locataire, de souscrire un contrat. De fait, en cas de sinistre, le propriétaire sera responsable des dommages intervenant sur le clos et le couvert, le locataire des autres dommages.
Toutefois, ce n'est pas parce que l'assurance n'est pas obligatoire qu'elle ne peut pas être imposée au locataire par le propriétaire. En effet, la convention de location signée entre les deux parties va être déterminante, puisqu'elle va définir le rôle de chacun. Ainsi, un propriétaire peut obliger un locataire à être assuré pendant son séjour. Dans ce cas-là, le locataire vérifiera dans son contrat multirisque habitation s'il possède la garantie villégiature. Dans le cas contraire, il devra la souscrire pour le temps du séjour.
Le propriétaire a également la possibilité de souscrire une assurance pour compte de qui il appartiendra. Ce contrat viendra se soustraire au locataire et couvrira les deux parties à la suite de dégradations dans le logement et chez les voisins, sauf si une garantie abandon de recours est présente au contrat d'assurance. Dans ce dernier cas, l'assurance couvrira les dommages causés par le locataire dans l’habitation mais pas ceux causés aux voisins. La responsabilité civile du locataire sera engagée envers ce tiers.
Enfin, un propriétaire peut compléter son assurance pour compte avec une garantie abandon de recours des locataires contre le propriétaire. Celle-ci évite qu'un locataire ne se retourne vers le bailleur de son logement de vacances à la suite d'un sinistre engageant la responsabilité de ce dernier. Ainsi, si les textes réglementaires ne prévoient aucune obligation en matière d'assurance, il est important de définir le mode d'assurance du logement dans les conventions de location.
Pour conclure, et être totalement exhaustif, on précisera que le locataire d'un logement de fonction n'a pas obligation d'assurer celui-ci. Toutefois, les règles de responsabilité restent présentes. Ainsi, la souscription, au minimum, d'une garantie responsabilité civile est préconisée, et, plus généralement, d'un contrat multirisque habitation. Là encore, la convention signée entre l’employeur et son agent viendra expliciter ce point.