L'assurance pour compte, version diminutive de « l'assurance pour compte de qui il appartiendra », est une notion bien connue dans le monde de l'assurance, et pas seulement dans le secteur plus restreint de l'assurance habitation.
Qu'est-ce que l'assurance pour compte ?
Ce système, qui désigne un contrat d'assurance souscrit par une personne dans son propre intérêt mais également dans celui d'une autre personne, physique ou morale, ou d'un groupe d'individus, est de plus en plus utilisé. En effet, cette forme assurantielle, prévue par l'article 112-1 du code des assurances, est à l'origine prévue et utilisée dans les entreprises, par exemple pour permettre à un chef d'entreprise de souscrire à une assurance collective au profit de ses salariés ou encore dans les assurances décès, puisque par nature, ce n'est pas la personne décédée qui profitera de l'assurance mais un tiers.
L'assurance pour compte trouve toutefois son intérêt en matière d'habitation. Tout d'abord à travers trois formes de locations, la location saisonnière, la colocation et la location meublée. En outre, depuis la loi ALUR, ce système trouve son utilité pour toutes les formes de locations, y compris la location classique.
L’assurance pour compte : les principes en location immobilière
En règle générale, la location immobilière est basée sur un rôle très précis du locataire et du propriétaire au niveau de l'assurance :
- le locataire est responsable de tous les dégâts pouvant intervenir à l'intérieur des locaux, que ceux-ci proviennent par exemple d'une fuite d'eau, d'un incendie ou d'un accident domestique. Le locataire est également responsable des dégâts causés chez ses voisins suite à un sinistre provenant de sa location.
- le propriétaire bailleur est quant à lui responsable des dégâts survenant sur le clos et le couvert, c'est à dire schématiquement la toiture et la charpente, les murs et tous les autres éléments qui participent à protéger le logement contre l'eau et l'air extérieurs.
Dans les faits, la loi oblige donc les locataires, excepté en location meublée, à souscrire une assurance habitation afin d'être assuré pour les risques locatifs. Pourtant, dans la réalité, les formes de location évoluent. Ainsi, il peut difficilement être demandé à un vacancier de souscrire une assurance habitation pour la semaine ou les quinze jours durant lesquels il va loger dans sa location. La logique est la même pour la colocation, pour laquelle le propriétaire fait face, non pas à un locataire, mais à plusieurs locataires aux droits et devoirs identiques. Dans une location meublée, le propriétaire, normalement responsable seulement du clos et du couvert, met également à disposition de son locataire des biens, meubles ou appareils électroménager, modifiant ainsi en partie la responsabilité de chacun. Pour ces trois grands types de locations, l'assurance pour compte va apporter une sécurité et une praticité supplémentaires, aussi bien au propriétaire qu'au locataire.
Enfin, les bienfaits de ce fonctionnement ont été distingués par le législateur qui, depuis 2014, l'a intégré pour les locations de locaux non meublés afin de résoudre un autre type de problématique, le défaut d'assurance du locataire.
L'assurance pour compte en location saisonnière
Le propriétaire d'un bien immobilier, qui souhaite mettre ce bien en location pour des touristes, doit se poser la question de l'assurance de ce logement. Trois possibilités s'offrent à lui :
- soit les locataires successifs s'assurent directement des dommages pouvant survenir dans le logement et, par capillarité, chez les voisins pendant toute la durée de présence dans les lieux. Cette protection peut être déjà comprise dans leur contrat multirisque habitation ou peut être contractée avant le départ. Dans ce cas-là, il est conseillé au propriétaire d'être assuré seulement avec une assurance propriétaire non-occupant.
- Soit le propriétaire décide de se charger de l'assurance du logement pour les sinistres liés aux incendies et aux dégâts des eaux. Via l'option d'abandon de recours présente dans ce contrat spécifique, il décharge le locataire de la responsabilité de ce type de sinistre pouvant survenir dans le logement durant le temps de la location. Toutefois, si le sinistre a des répercussions sur le voisinage ou concerne d'autres dégradations, la charge en reviendra au locataire et à son assurance propre.
- Soit le propriétaire, également à la charge de la location, souscrit une assurance pour compte. Dans ce cas, le locataire ainsi que le propriétaire seront couverts pour les incendies, les dégâts des eaux et leurs répercussions sur le voisinage. Seuls les autres sinistres resteront quoi qu'il arrive à la charge du locataire.
Pour le propriétaire, cette dernière solution est la plus complète, afin de garantir au maximum la couverture d'éventuels sinistres, à la fois pour lui mais aussi pour le locataire qui se verra ôter toute responsabilité de sinistres importants, et qui sont rarement de sa responsabilité.
Afin de souscrire à ce type d'assurance habitation, il est important que le propriétaire indique dès le départ à son assurance que le logement sera loué sur certaines périodes à des touristes. Cela permettra à la compagnie de conseiller à son client la meilleure assurance possible selon la situation, mais également de mettre en place une clause recours des locataires contre les propriétaires. Cette option évite qu'un locataire se retourne contre le propriétaire en cas de sinistre.
Évidemment, la question de la couverture assurantielle doit être évoquée dans le contrat ou le bail signé pour la période pendant laquelle le logement sera loué. Attention, sur ce sujet, il faut préciser que les plateformes de location de résidences touristiques, tel que le célèbre Airbnb, intègrent une assurance à leurs conditions générales. Celle-ci ne comprend que la partie responsabilité civile. Ainsi, si un logement est loué de manière quasi permanente, souscrire une assurance pour compte reste utile, car celle-ci est plus complète, réparant les sinistres rencontrés par le propriétaire et pas seulement les répercussions du sinistre sur son locataire temporaire.
L'assurance pour compte en colocation
La colocation peut rebuter certains propriétaires. Principalement parce qu'elle concerne, dans la plupart des cas, une population jeune, avec la crainte, en partie injustifiée, de dégradations. En outre, la question des baux et de l'assurance parait plus complexe qu'une location classique. En effet, le propriétaire peut signer un seul bail, mais privilégiera la plupart du temps un bail par locataire.
Au niveau des assurances, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, du 24 mars 2014, a facilité les usages en termes de colocation. En effet, la loi du 6 juillet 1989, et notamment l'article 8-1, ont été profondément remaniés à cette occasion, intégrant le principe de l'assurance pour compte.
Ainsi, si comme dans toute location dite classique, des colocataires doivent obligatoirement posséder une assurance habitation protégeant au minimum contre les risques locatifs, la loi ALUR permet au propriétaire de souscrire lui-même cette assurance pour compte des colocataires. Cela évite bien des problématiques pour ces derniers. En effet, normalement, au moins un d'entre eux doit être couvert pour tous les autres, même si en cas de sinistre, chaque locataire doit participer à sa réparation. En souscrivant lui-même ce contrat d'assurance, le propriétaire facilite donc les démarches de ses locataires, mais s'assure surtout lui-même que le logement sera assuré correctement.
Ainsi, si le propriétaire décide de souscrire à la place d'autrui l'assurance habitation, il doit avoir l'accord des colocataires. Une clause informant de ce fonctionnement doit être inscrite dans le bail de location. Le propriétaire pourra répercuter le montant des mensualités de l'assurance sur les charges locatives, obligatoirement en plusieurs fois, lors de chaque paiement de loyer.
Enfin, en cas de défaut d'assurance des colocataires, qui ne pourront prouver la souscription d'une assurance par la transmission d'une attestation, le propriétaire, un mois après l'envoi d'une mise en demeure, aura la possibilité de souscrire une assurance pour compte. Cette assurance devra alors être limitée aux seuls risques locatifs. La prime sera également récupérable dans les charges mensuelles, en plus d'une éventuelle majoration de 10% maximum de son montant mensuel.
L'assurance pour compte en location meublée
Le logement meublé n'est pas régi par les mêmes règles de location, y compris au niveau de l'assurance. En effet, contrairement à un logement vide, le locataire d'un meublé n'a pas obligation de souscrire à une assurance habitation. Toutefois, en cas de sinistre, il sera responsable des éventuels dégâts. Il est d'ailleurs à noter que le propriétaire n'ayant lui-même aucune obligation de souscrire à une assurance, il peut arriver, sur le principe, que ni le locataire ni le propriétaire ne soient couverts. Ils seront alors responsables selon le type de sinistre : clos et couvert, ainsi que responsabilité vis à vis du voisinage et au niveau de la sécurité du locataire pour le propriétaire, tout autre sinistre pour le locataire.
Évidemment, dans les faits, il est conseillé au bailleur de s'assurer au minimum en tant que propriétaire non occupant. Le locataire sera invité à souscrire à une assurance contre les risques locatifs.
Si l'obligation assurantielle n'existe pas, le propriétaire peut tout de même réclamer une attestation d'assurance, et même l'imposer par une clause inscrite dans le bail.
En outre, il a la possibilité de compléter son assurance par une option pour compte. Cela peut se faire en complément de deux types d'assurances :
- soit en complément d'un contrat propriétaire non occupant : dans ce cas, la clause viendra assurer au propriétaire qu'un sinistre tel que le dégât des eaux ou l'incendie sera couvert par une assurance, même si le locataire n'est pas lui-même assuré. Avec ce système, le propriétaire peut ainsi récupérer une partie des mensualités de l'assurance dans les charges, voire la totalité si le locataire n'est pas assuré. Les conditions devront être inscrites dans un paragraphe du bail.
- soit une assurance multirisque habitation plus complète. Celle-ci aura l'avantage de prendre en compte de manière plus globale certains sinistres, comme le vol, la casse, la panne ou encore la perte de biens ou d'objets mobiliers. En effet, le propriétaire mettant à disposition de son locataire tout le mobilier et l'électroménager nécessaire à la vie quotidienne de l'habitant, être couvert contre tout sinistre évitera au bailleur des surcoûts de remplacement dans le futur. Par contre, ce contrat multirisque habitation pour compte comprendra un abandon de recours du propriétaire vers le locataire.
Cette dernière solution, dont le coût est récupérable mensuellement sur les charges locatives, évitera également au propriétaire de vérifier régulièrement auprès de son locataire que celui-ci n'a pas résilié l'assurance souscrite à l'entrée dans les lieux. En effet, l'assurance n'étant pas obligatoire dans un meublé, le locataire peut résilier toute assurance au bout d'un an, selon les conditions de la loi Hamon, sans souscrire à un autre contrat.
L'assurance pour compte dans une location vide : les nouveautés de la loi ALUR
La loi ALUR a, comme nous l'avons déjà expliqué, facilité la souscription d'une assurance habitation pour les colocations. Toutefois, outre ce cas précis, elle a également ouvert la possibilité pour un propriétaire d'un logement vide, loué à un seul locataire, de souscrire une assurance à la place de ce dernier.
En effet, la loi a admis l'éventualité pour le propriétaire de ne pas parvenir à obtenir de son locataire une attestation d'assurance, malgré l’obligation. En cas de sinistre, le locataire reste responsable, mais devant les sommes élevées qui peuvent en découler et le refus de certains locataires de payer personnellement ces dégâts, il ne restait jusqu'alors au propriétaire qu'à se tourner vers les tribunaux pour engager des poursuites, souvent longues et coûteuses.
La loi ALUR permet donc au bailleur, dans des conditions précises, de se substituer au locataire en souscrivant un contrat afin de garantir la prise en charge d'un sinistre.
Dans les faits, le propriétaire souscrit alors une assurance habitation pour compte dans un délai d'un mois après l'envoi d'une mise en demeure au locataire de souscrire lui-même à une assurance. Comme pour les autres situations, un douzième du montant de cette assurance sera récupérable chaque mois sur les charges locatives. Le bailleur peut également majorer ce montant de 10 %. A noter que ce type d'assurance ne comprendra pas la garantie responsabilité civile du locataire et ne couvrira pas les dommages sur ses biens propres.
De fait, le locataire a par la suite la possibilité d'acquérir à tout moment une assurance de son choix. Il en avertira son propriétaire qui devra alors résilier l'assurance pour compte. Jusqu'à la date de résiliation, les montants de la prime resteront à régler par le locataire.
Ainsi, l'assurance pour compte, dans de biens nombreuses situations, offre de la souplesse à la fois pour les bailleurs et les locataires. Cette notion a vu son champ d’application s'élargir suite à l'entrée en vigueur de la loi ALUR afin de protéger plus efficacement les bailleurs contre les manquements de leurs locataires.