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Le contrat de location vide

Le contrat de location vide est essentiel pour fixer les conditions de cette location : il définit les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Certaines clauses doivent par ailleurs y figurer. Décryptage.

bail location vide

La location vide : définition

La location vide concerne la location de logements vides, c’est à dire sans aucun meuble.

Les locations vides, louées à titre de résidence principale, sont régies par la loi du 6 juillet 1989. Votre contrat de location doit explicitement indiquer si le bien loué est une location vide ou meublée.

Les locations vides : les points communs avec les locations meublées

La plupart des règles qui encadrent les locations vides sont identiques à celles qui s’appliquent aux locations meublées, à savoir :

  • Les règles de cautionnement.
  • Les critères de décence du logement.
  • Les règles de fixation de paiement et de révision du loyer.
  • Les règles concernant les charges locatives.
  • L’assurance habitation.
  • La sous-location.

Les locations vides : les différences avec les locations meublées

Au-delà de la présence ou non des meubles dans la location, d’autres différences sont à relever :

Location vide Location meublée
Durée du bail 3 ans minimum 1 an minimum

9 mois si le locataire est étudiant

Dépôt de garantie 1 mois maximum 2 mois maximum
Préavis du bailleur 6 mois minimum 3 mois minimum
Préavis du locataire 3 mois minimum 1 mois minimum

La signature d’un bail de location vide

Depuis le 1er août 2015, le contrat de bail doit être établi selon un contrat type, mis en place par le décret n°2015-587.

La signature s’effectue dans la majorité des cas à l’adresse de la location à une date qui n’est pas nécessairement la date du début de la location. En effet, si la date de début de location est indiquée dans le contrat, elle peut être postérieure à la date de signature du bail.

La loi du 6 juillet 1989 définit par ailleurs les clauses obligatoires et les clauses illégales du contrat de location.

Les clauses obligatoires de votre contrat de location

Votre contrat de location doit obligatoirement indiquer :

  • Les coordonnées (nom et adresse) du propriétaire.
  • Les coordonnées (nom) du locataire.
  • La date de prise d’effet du contrat de bail et sa durée.
  • Le descriptif du bien (surface habitable, nombre de pièces, etc.) et de ses dépendances (garages, jardin, cave, etc.)
  • La destination du logement : habitation ou usage mixte habitation-professionnel.
  • L’énumération des parties communes dans une copropriété (ascenseur, local à vélos, parkings collectifs, etc.).
  • Le prix du loyer et les modalités de paiement et de révision.
  • Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire.
  • Le montant du dépôt de garantie.

Bon à savoir : Le prix du loyer est encadré dans les zones dites « tendues », c’est à dire dans les 28 principales agglomérations françaises. Dans ces communes, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, mais peut être révisé en se basant sur l’Indice de références des loyers (IRL). À Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, cet encadrement se cumule avec un plafonnement des loyers.

Les clauses habituelles de votre contrat de location

En complément, votre contrat de location peut aussi indiquer :

  • Le montant des charges locatives et leur modalité de paiement et de régularisation.
  • Les délais de préavis et les conditions de résiliation du contrat, tant par le locataire que par le propriétaire bailleur.
  • Les obligations de chaque partie, c’est à dire du locataire et du bailleur.

Les clauses illégales de votre contrat de location

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 définit une liste de clauses illégales, comme :

  • Vous imposer en tant que locataire la compagnie d’assurance de votre propriétaire bailleur.
  • Prévoir un droit de visite plus de 2 heures par jour les jours ouvrables (en cas de mise en vente ou de relocation du bien).
  • Prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans.
  • Vous interdire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec vous.
  • Vous imposer un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer.
  • Vous imposer le prélèvement automatique comme moyen de paiement de votre loyer.

Les documents annexes au contrat

Votre contrat de location vide doit aussi être accompagné des documents suivants  :

  • Les diagnostics immobiliers. Ils sont regroupés au sein d’un dossier dit de diagnostic technique (DDT) qui comprend : l’état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique, le constat des risques d’exposition au plomb et le diagnostic amiante (pour des biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997). Ces diagnostics doivent être effectués en amont pour être remis lors de la signature du bail.
  • L’état des lieux. Un état des lieux à l’entrée dans le logement et à la sortie doit être effectué entre le locataire et le propriétaire, comme le prévoit la loi.
  • La liste des réparations qui vous incombent en tant que locataire.
  • La liste des charges récupérables.
  • Une copie du règlement de copropriété, notamment pour les parties concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes.
  • Une notice d’information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur.