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Etat des lieux : les obligations légales

Lorsque l’on entre dans un logement, on doit régler certaines formalités, comme signer le bail et donner un mois de garantie (caution) quelquefois avoir une caution (parent, amis, banque, organisme qui se porte garant) en cas de loyer impayé et faire un l’état des lieux. Ce dernier comporte des règles auxquelles il faut se soumettre.

état des lieux législation

État des lieux : que dit la loi ?

Un état des lieux, comme son nom l’indique est un constat de bon ou mauvais état du logement et de ses dépendances. Il doit être fait à l’entrée et la sortie du locataire. Il est rare qu’il y ait un état des lieux en cas de vente entre ancien et futur propriétaires, on parle plutôt d’ultime visite dans laquelle l’un montrera les travaux effectués avec l’intention de garder un prix de vente élevé et l’autre tentera de le faire baisser en montrant les inconvénients ou les travaux restant à faire.

L’état des lieux doit être signé par les deux parties : le locataire et le propriétaire ou son mandataire, à l’entrée comme à la sortie du locataire.

Les deux états des lieux doivent être conçus de la même façon pour un comparatif rapide et sans oubli. Le même état des lieux peut être utilisé pour l’entrée et la sortie, si les deux colonnes sont présentes et les annotations codées de façon explicite (TB, B, M, P, TM). Legalplace vous donne un modèle d’état des lieux rassemblant tous les points à contrôler.

Certaines agences, peuvent remplir l’état des lieux assez rapidement, d’autres prendront plus de temps et photographieront les problèmes déjà existants comme une dalle ou un carreau cassé, fissuré ou manquant. Vous pouvez aussi de votre côté en tant que locataire, pendant les 10 premiers jours prendre des photos des moindres détails et les envoyer à l’agence ou au propriétaire par courrier recommandé avec AR. Il pourra venir constater les anomalies et les faire réparer. Les travaux devront être inscrit au dossier grâce à un avenant et ressortis au moment de l’état des lieux de sortie.

Suite au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 entré en vigueur le 1er juin 2016, il est obligatoire de faire figurer les éléments suivants sur l’état des lieux :

  • Il faut préciser si c’est un état des lieux d’entrée ou de sortie.Le type d’état des lieux.
  • La date de réalisation de l’état des lieux.
  • L’adresse du logement.
  • L’identité du propriétaire et de son locataire.
  • Les relevés de compteurs : éectricité, gaz, eau
  • Le nombre de clés du logement.
  • Un descriptif complet de chacun des pièces, des espaces de rangement ainsi que des équipements à disposition du locataire.
  • La signature du locataire et du bailleur.

État des lieux d’entrée

C’est à ce moment que l’on doit signer le bail et que l’on reçoit les clefs de l’appartement ou de la maison. Plusieurs données doivent être prises en compte impérativement et constatées par les deux parties : l’état des sols, les luminaires, les prises, les placards, les tâches et les trous dans le mur, l’ouverture et fermetures des fenêtres et volets sont communes à chaque pièce.

  • Le nombre de clefs, à quelles portes elles correspondent et leur bon fonctionnement.
  • La porte d’entrée si elle s’ouvre et se ferme facilement.
  • L’entrée.
  • La cuisine, le fonctionnement de l’électroménager, la robinetterie, le siphon, les arrivées d’eau et canalisations pour les machines à laver.
  • Les chambres.
  • Les salles de bain, d’eau et toilettes : robinetterie et siphon. État de la baignoire ou du bac à douche, les lavabos.
  • Cave, grenier, garage, cellier, et autres dépendances.
  • Le jardin : potager, verger, pelouse, piscine.
  • Le portail de l’entrée et la boîte aux lettres.
  • La facture du ramonage de la cheminée qui devra être donne à l’assureur.
  • La facture de la révision de la chaudière est à conservé, on peut aussi en donner un exemplaire à l’assureur.
  • Le relevé du compteur d’eau et d’électricité.

Au fur et à mesure de la visite, le futur locataire peut attirer l’attention sur des détails à noter.

Il aura 10 jours pour signaler de nouvelles constatations. Il le fera par lettre recommandées avec AR, même s’il a averti le propriétaire par téléphone ou courriel.

Au niveau du chauffage, le délai est plus long, il faut pouvoir constater pendant quelques jours s’il fonctionne correctement. Si ce n’est pas le cas, le locataire le signale par le moyen de sa convenance mais aussi par lettre recommandée, pour se couvrir ultérieurement en cas de contestation du propriétaire.

L’état des lieux et alors daté, signé précédé de « Certifié exact ».

État des lieux de sortie

Comme pour l’état des lieux d’entrée, il y a remise des clefs. Comme elles sont comptées, aucune ne doit manquer, elles doivent être refaites au fur et à mesure des pertes.

Chaque case cochée et évaluée à l’entrée sera comparée et remplie à la sortie.

S’il y a des différences, elles doivent être notées et on y a ajoute les annexes reçues en recommandé.

La vétusté est prise en compte au prorata des mois ou des années passées dans le logement.

Les dégâts constatés et ne pouvant être imputés à une usure normale du temps pourra être déduite de la garantie du mois de loyer laissée par le locataire en entrant dans les lieux. Le propriétaire a 2 mois pour restituer cette garantie tronquée ou non au locataire sortant.

Si le locataire ne reçoit ni courrier ni remboursement de la part du propriétaire dans un délai de 2 mois, il peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir la restitution du mois de garantie avec une indemnité journalière dont le montant est décidé par le juge.