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Souscrire une assurance pour un locataire négligeant

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, le propriétaire d’un bien immobilier loué a la possibilité de souscrire une assurance habitation pour le compte de son locataire si celui-ci ne s’acquitte par de son obligation. Explications.

Tout locataire a l’obligation s’assurer contre les principaux risques locatifs tels que l’incendie, l’explosion ou les dégâts des eaux. A la signature du contrat de bail, il doit fournir une attestation d’assurance habitation à son propriétaire bailleur et cela avant d’occuper les lieux.

Jusqu’à présent, si le locataire refusait de s’assurer, le propriétaire n’avait d’autres solutions que de demander la résiliation du bail pour défaut d’assurance, voir l’expulsion du locataire à l’issue d’une procédure judiciaire souvent longue (lire l’article sur le défaut d’assurance pour en savoir plus).

Une alternative proposée par la loi Alur

Depuis la loi d’accès au logement et à un urbanisme rénové, dite loi Alur (mars 2014), le propriétaire bailleur a une nouvelle option. Il est autorisé à souscrire une assurance en lieu et place de son locataire si ce dernier n’est pas en mesure de fournir une attestation dans les délais impartis.

Quelle est la démarche à engager ?

Si le propriétaire constate une absence de souscription à une police d’assurance de la part de son locataire, il peut se substituer à son locataire :

  • Dans un premier temps, il lui adresse un courrier postal de mise en demeure, dans lequel il lui demande de lui fournir la dite attestation d’assurance et l’informe de son intention de souscrire une assurance habitation « pour compte » du locataire.
  • Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour soit remettre l’attestation au propriétaire, soit réagir au courrier envoyé.
  • A défaut de retour du locataire, le propriétaire peut engager les démarches et souscrire une assurance multirisques habitation en lieu et place du locataire.

Quelles sont les conditions à respecter par le propriétaire ?

Dans le cadre d’une souscription d’une assurance habitation « pour compte » du locataire, le propriétaire doit :

  • Choisir un contrat à minima, couvrant les risques locatifs prévus par la loi Quillot du 22 juin 1982 (risques d’incendie, d’explosion, dégâts des eaux, etc.).
  • Transmettre une copie du contrat au locataire lors de la souscription de l’assurance et à chaque renouvellement annuel du contrat.
  • Indiquer de manière préciser, dans l’avis d’échéance et la quittance mensuelle, les différents montants : le montant du loyer, la prime d’assurance habitation et la majoration éventuellement appliquée.

Quels sont les impacts pour le locataire ?

Le décret d’application du 30 mars 2016 est venu complété la loi Alur et notamment préciser les modalités de dédommagement du propriétaire :

  • Si la procédure d’information du locataire a été respectée, le propriétaire peut répercuter le montant de la prime annuelle de l’assurance par 1/12ème chaque mois au moment du paiement du loyer.
  • Le propriétaire a aussi la possibilité de majorer ce montant jusqu’à 10 % afin d’être indemnisé pour les démarches engagées à la place du locataire.

Quelles sont les conséquences pour le propriétaire ?

Si le locataire décide finalement de remettre une attestation au propriétaire, ou s’il quitte le logement, le propriétaire a l’obligation de résilier le contrat dans « le délai le plus bref permis par la législation en vigueur ».