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La Caution bancaire pour une location immobilière

Dans le cadre d’une location immobilière, il peut être demandé au futur locataire de présenter une caution. Plusieurs formes sont possibles dont la caution bancaire. Pour protéger à la fois le bailleur et le locataire, la loi pour le pouvoir d’achat est régulièrement modifiée et il est nécessaire d’en prendre connaissance avant de louer un bien. Voici les dernières mises à jour ainsi que les avantages et les inconvénients de présenter une caution bancaire.

caution bancaire

Qu’est-ce que la caution bancaire ?

La caution bancaire n’est autre qu’un garant officiel, une personne morale, que l’on présente au futur bailleur. Un compte spécial est ouvert à la banque et le client y verse une certaine somme, équivalente à plusieurs mois de loyers, selon accord avec celle-ci. Si le paiement du loyer n’est pas effectué, le bailleur peut demander à la banque de débloquer les fonds pour le régler, dès le premier mois de retard. C’est une assurance pour le propriétaire ou l’agence immobilière et une bonne garantie pour le locataire. Il existe des cautions bancaires propres à certaines banques comme par exemple celle où il n’y a pas d’argent à avancer, le client rembourse l’avance mise sur le compte par une petite somme tous les mois. Mais dans la plupart des cas, la banque retient un pourcentage du loyer prélevé chaque mois sur le compte ouvert à cet effet.

Cette caution proposée au bailleur par le futur locataire ne peut être acceptée par ce dernier s’il a déjà contracté une « assurance loyers impayés« , sauf si c’est un étudiant qui se présente pour la location ou certains organismes sociaux qui appuient la demande de logement et peut passer en priorité pour un plan de relogement en urgence. Ce sont les deux uniques exceptions à ce jour selon le fonctionnement des cautions bancaires ou solidaires et même simples. Pas de caution, de garant, si le bailleur est déjà assuré pour des incidents de paiement de loyers.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 a de nouveau été modifiée par la loi n°2008-111 du 8 février 2008 – art. 10 (V). Elle fait passer la garantie de loyer qui rassurait les bailleurs en demandant jusqu’à 3 mois de loyers de caution à 1 mois seulement. La caution bancaire revient donc au même ou presque que la loi.

Pourquoi avoir recours à une caution bancaire ?

Pour le locataire, avoir recours à une caution bancaire lui donne du crédit par rapport au bailleur. En effet, les doutes que peut avoir le propriétaire sur la capacité de paiement du loyer de la part de la personne qui se présente, s’envolent. Ils n’ont plus lieu d’être, puisque la caution est on ne peut plus fiable.

La caution bancaire évite au locataire de demander à sa famille ou à un ami de se porter garant pour lui. Il faut savoir qu’un garant est dans l’obligation de régler les loyers impayés si le locataire manque à ses obligations, ceci dès le premier loyer impayé.

Beaucoup de membres de la famille ou les amis refusent de se porter caution, sachant que cette simple signature les engage sur toute la durée du bail, qui est reconductible (reconduction tacite) avec la caution. Ces personnes qui se portent caution ne peuvent plus le faire pour ceux qui leur sont proches, elles ont souvent vu l’urgence mais pas la durée dans le temps de cet engagement.

C’est là que l’on voit que la caution bancaire est vraiment la meilleure solution surtout s’il on n’a pas un an d’ancienneté dans l’entreprise où l’on travaille.

Le CDI est de moins en moins une garantie de paiement du fait que l’on peut licencier l’employé plus facilement ou préférer faire signer des CDD à répétition. Il devient difficile de louer un logement sans avoir de hauts revenus.

Caution bancaire : les démarches

La première démarche à faire est de contacter sa propre banque pour vérifier si elle propose cette option. Si ce n’est pas le cas, il faut partir à la recherche de la banque qui la propose. Comme il y a plusieurs formules, il est nécessaire de prendre son temps pour trouver la meilleure solution pour soi.

Selon les banques les démarches seront différentes mais il y a tout de même quelques formalités communes:

  • Pièces d’identité de la personne ou du couple
  • Revenus (3 derniers bulletins de salaire, chômage, assurance invalidité, retraite ou contrat d’apprentissage)
  • Quittances de loyer (les 3 dernières ou une attestation du propriétaire comme quoi les loyers sont à jour)
  • Les coordonnées du nouveau propriétaire et les détails du logement (superficie, loyer)

La banque prendra en compte plusieurs facteurs afin de faire part de sa décision. L’effectivité des paiements de l’ancien logement en temps et en heure et le montant des revenus avec le taux d’endettement qui s’y rapporte. Selon les banques et les revenus ce taux d’endettement peut être de 33% et aller jusqu’à 50%. Il est important de bien faire ses calculs pour étudier le budget et ne pas se retrouver en difficultés toutes les fins de mois. Par exemple, pour des revenus cumulés de 3000 € pour un couple, le montant du loyer peut être d’un peu plus de 33%, car avec ce taux il reste pour vivre 2000 €. Il suffit de cumuler un crédit voiture + le montant de l’électricité, gaz, eau, impôts, taxe d’habitation pour se rendre compte, que l’on est déjà assez limite. Ce taux d’endettement utilisé par les banques est là pour protéger le client et dans ce cas précis de caution bancaire, la banque elle-même, car le client pourrait se retrouver en difficulté. Pour une personne, peut-être un étudiant, louant un meublé avec toutes les charges comprises (eau, électricité, assainissement) l’endettement pourra aller jusqu’à 50%.

Le contrat, l’attestation ou le formulaire rempli et signé doit être présenté au bailleur et accompagner le bail.

Caution bancaire : le coût

Il va de soi qu’aucune banque ne rend service gratuitement. Et si l’on peut éventuellement trouver une banque en ligne acceptant d’ouvrir un dossier de caution bancaire, que la tenue de compte ne coûte pas un centime, il n’en sera pas de même des autres frais. En effet il y a pour toutes les banques offrant ce service, un pourcentage, calculé sur le montant annuel du loyer, qui est prélevé ou mensuellement ou annuellement.

Voici quelques exemples concrets, mais vous pouvez vous renseigner dans votre banque:

  • Clic Clac du Crédit Mutuel: pour les clients étant détenteurs d’un compte formule jeune, 1,90% du montant annuel du loyer. Colocation aussi concernée.
  • Pour le Crédit Agricole, la caution bancaire s’adresse aux jeunes et aux étudiants et porte le nom de Good loc’.
  • Visale : plusieurs banques dont la banque Postale soutiennent le dispositif Visale (Visa pour le logement et l’emploi) qui s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans, hormis les étudiants, et aux actifs à partir de 31 ans qui n’ont pas droit à une autre forme de caution. Le service est entièrement gratuit
  • Une caution bancaire en ligne gérée par SmartLoc dont les fonds sont bloqués sur un compte de la banque BNP Paribas demande de régler 340 € au démarrage pour les frais de dossier puis 1,2 % annuel sur les loyers bloqués. Le montant à poser sur le compte est d’au moins 6 mois de loyer et ça peut aller jusqu’à 24 loyers. L’acte de garantie se signe entre le locataire et le propriétaire grâce à un système de signature électronique.

Si le client est nouveau dans la banque où la caution bancaire est effectuée, il doit créer un compte, l’ouverture de compte est gratuite dans toute les banques, et il faudra ajouter les frais de tenue de compte à l’année qui varient selon les banques.

Avantages

La liberté d’action, la tranquillité de l’esprit. Le jeune et les moins jeunes peuvent louer un logement sans avoir recours à une caution solidaire auprès d’un membre de la famille ou d’un ami. Le propriétaire peut louer sans crainte de loyers impayés.

Si notre banque peut nous cautionner, c’est encore mieux, car elle nous connait bien et selon notre façon de gérer nos comptes, elle nous fera plus facilement confiance, le dossier sera plus rapidement accepté et les frais seront minimisés.

Selon la banque choisie, les fonds nécessaires au recouvrement de notre dette se fera plus ou moins rapidement, entre 15 jours et 2 mois. Les fonds sont restitués à la fin du bail au locataire après vérification auprès du propriétaire que les loyers ont bien été réglés dans leur totalité.

Inconvénients

Toutes les banques ne proposant pas la caution bancaire, il est possible qu’il faille ouvrir un compte dans un autre établissement, physique ou online. On se retrouve alors, nouveau client et inconnu des personnes qui sont censées nous faire confiance. L’ouverture du compte sera gratuite mais d’autres frais seront à compter : 30 € en moyenne de coût de dossier et jusqu’à 114 € de tenue de compte à l’année sans compter les frais de la caution calculée sur un pourcentage du loyer annuel.