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Décès d’un locataire : quelles sont les obligations du propriétaire et de la famille ?

Suite au décès du locataire d’un logement, les conséquences sur le bail, selon la nature du bail, et si le locataire vivait seul ou non, diffèrent. Les héritiers comme le propriétaire bailleur ont plusieurs possibilités. Explications.

Contrôler la nature du bail

Lors du décès d’un locataire, les dispositions légales diffèrent selon la nature du contrat de location :

Pour les locations vides à usage d’habitation principale : c’est l’article 14 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 qui précise les modalités en cas de décès du locataire. Nous y reviendrons plus en détail dans la suite de l’article.

Pour les locations meublées, contrairement aux locations vides, il n’y a aucune réglementation.S le bail contient une clause concernant l’éventuel décès du locataire, ce qui est rare, il faut se référer à l’article 1742 du Code civil. Le texte précise que le bail n’est pas résilié bien que le locataire soit mort, mais qu’il est transmis automatiquement aux héritiers :

  • Si un héritier souhaite occuper le logement, il n’a aucune démarche à effectuer, hormis informer le propriétaire bailleur.
  • Si aucun des héritiers ne souhaite rester, ils doivent résilier le bail, en respectant le délai de préavis prévu pour les locations meublées, à savoir un mois.

Revenons maintenant aux cas des locations vides. Selon la situation du locataire avant son décès, les conditions de résiliation ou de transmission du bail diffèrent.

Le locataire vivait seul : les obligations de la famille

Si aucun membre de la famille ne peut se prévaloir du contrat de location, le bail est résilié de plein droit et sans préavis le jour du décès du locataire. La famille n’a aucune formalité à engager, ni demande de congé ni délai de préavis à respecter. Seul conseil : informer le bailleur en lui fournissant un acte de décès.

Bon à savoir : C’est la date du décès qu’il faut juridiquement retenir et non la date d’envoi ou de réception de l’acte de décès par le propriétaire bailleur.

Aucune disposition n’est prévue par la loi concernant le préavis à respecter par les proches du défunt pour vider et libérer les lieux (généralement 1 ou 2 mois). Il est donc conseillé de se rapprocher du bailleur et de définir avec lui une date pour l’état des lieux et la remise des clefs. Les héritiers auront la responsabilité de signer l’état des lieux en lieu et place du défunt.

Jusqu’à la remise des clefs, même si le contrat est considéré comme résilié, les héritiers devront verser une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer. Ils devront aussi s’acquitter de tous les loyers ou charges impayés, ainsi que des réparations liées aux dégradations constatées lors de l’état des lieux, sauf s’ils renoncent à la succession. Dans ce cas, le propriétaire bailleur n’a aucun recours.

Bon à savoir : Le bailleur n’a pas le droit de se débarrasser des biens du défunt. Il doit attendre l’intervention des héritiers.

Le locataire vivait avec un proche : transfert du bail

Tout dépend du lien qui unissait le défunt et la ou les personne(s) vivant avec lui.

Si le locataire décédé était marié, c’est l’article 1751 du Code civil qui prévaut. Le mariage protège le survivant. Le contrat de location lui est automatiquement transféré, même si celui-ci n’était pas établi en son nom. La loi Alur du 24 mars 2014 a étendu cette disposition aux partenaires ayant conclu un Pacs.

Bon à savoir : L’article 1751 du Code Civil et l’article 14 de la loi de 1989 ne s’appliquent qu’aux résidences principales.

Si le locataire décédé n’était ni marié ni pacsé, le bail peut néanmoins être transféré aux proches qui vivaient avec lui au moment de son décès :

  • Les descendants vivant avec lui depuis au moins un an à la date du décès (enfants ou petits-enfants).
  • Les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge, vivant avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
  • Le conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil (le local n’est pas à usage exclusif d’habitation, le local ne sert pas effectivement à l’habitation des deux époux, etc.).

Dans toutes ces situations, le transfert du bail est automatique. La loi ne prévoit aucun délai ni formalisme. Il est néanmoins conseillé au proche du défunt d’adresser un courrier au propriétaire par lettre recommandée afin de l’informer du décès du locataire et de lui demander de constater le transfert du bail à son profit. Il n’aura pas à signer un nouveau bail puisqu’il s’agit uniquement d’un transfert de contrat.

Le transfert du bail se complique…

Si le locataire décédé vivait avec un ou plusieurs proches, et que ces derniers :

  • Refusent de récupérer le bail. Ils doivent alors le résilier rapidement en respectant le délai de préavis légal. En attendant, ils sont tenus de payer les loyers et les charges.

N’arrivent pas à se mettre d’accord. Le dossier sera transmis à un juge qui décidera à qui revient le logement en fonction des intérêts et des situations de chacun.