Comment contester l’augmentation de votre loyer ?

Les loyers : potentiellement tous révisables

Le loyer est une somme que vous versez en tant que locataire en contrepartie de la jouissance d’un bien immobilier. Il est déterminé à la signature du bail d’un commun accord entre le propriétaire et vous. À la fin du bail, le propriétaire bailleur a la possibilité de le majorer, s’il estime qu’il est sous-évalué, sous réserve de certaines conditions.

Attention, certains loyers ne peuvent être augmentés :

Si la location s’inscrit dans le cadre d’une défiscalisation (Scellier, Borloo ou Robien).
Si le bailleur a reçu une aide publique pour réaliser des travaux.

Les points d’attention pour contester une augmentation

Le bailleur a la possibilité de revoir son loyer à la hausse, uniquement s’il peut justifier l’augmentation et s’il respecte certains délais et conditions. En tant que locataire, si vous estimez que la hausse du loyer est trop importante, vous avez donc la possibilité de vous retourner contre lui et de contester l’augmentation, en apportant les preuves nécessaires.

Les conditions permettant au bailleur d’augmenter votre loyer

Votre propriétaire bailleur a la possibilité de réviser le loyer dans les situations suivantes :

En cours de bail. Dans les contrats de location, soumis à la loi de 1989, le bailleur peut augmenter le loyer à chaque anniversaire de la date de signature du bail si une clause est inscrite dans ce bail. L’augmentation est plafonnée à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Il peut aussi augmenter le loyer s’il justifie de travaux pour améliorer le confort de votre logement.
Au renouvellement du bail. La durée d’un bail est de 3 ou 6 ans. Ce bail est tacitement renouvelé si votre propriétaire ne vous donne pas congé au moins 6 mois avant la date d’échéance. Il est alors reconduit dans les mêmes conditions. Il peut néanmoins augmenter le loyer au moment de ce renouvellement, dans la limite de l’indice IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué.
Le loyer est manifestement sous-évalué. Cette procédure de réévaluation est encadrée (article 17c de la loi du 6 juillet 1989) et votre bailleur doit justifier la hausse en produisant des loyers de référence pour des logements de la même catégorie. Il a l’obligation de vous fournir au moins 6 références à Paris, Lyon et Marseille (3 dans les agglomérations de moins d’un million d’habitants) de logements dont les loyers sont supérieurs et dont le locataire n’a pas changé depuis au moins trois ans.
En début de bail. En dehors des zones d’encadrement Duflot, votre bailleur peut librement fixer le montant du loyer au moment de la signature de votre bail.

La hausse du loyer peut être appliquée en une seule fois ou étalée progressivement

Si la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail : sur 3 ans pour bail de 3 ans, sur 6 ans pour un bail de 6 ans.
Si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

Les situations pour contester l’augmentation de votre loyer

Vous souhaitez contester l’augmentation du loyer de votre location. Vous devez alors vérifier qu’un certain nombre de conditions sont réunies :

Les raisons et les preuves avancées par votre bailleur. Il est conseillé de vérifier, dans la mesure du possible, les références choisies par le propriétaire pour justifier la hausse. Ces références doivent correspondre à biens immobiliers situés dans la même zone géographie et le propriétaire doit indiquer pour chaque référence plusieurs informations (surface du logement, nombre de pièces, nombre de salle de bains, type de chauffage, montant du loyer hors charges, etc.). Il doit aussi prouver que le locataire n’a pas changé dans les 3 dernières années. Pour vous accompagner dans cette démarche fastidieuse, vous pouvez contacter l’observatoire des loyers de votre région ou encore des associations d’information sur le logement ou de locataires.
La date d’avis de l’augmentation. Votre bailleur a l’obligation de vous faire part de l’augmentation 6 mois avant l’expiration du bail. Attention, vous devez recevoir sa lettre recommandée avec accusé réception avant le 1er jour du 6^e mois précédent le terme du bail.
L’application des conditions d’étalement de la hausse du loyer.

La démarche pour contester une hausse de loyer

Après avoir vérifié l’ensemble des points ci-dessus, vous pouvez donc :

Ne pas répondre au courrier de votre bailleur. Cette non-réponse fait office de refus.
Répondre par la négative en apportant vos arguments.

Une négociation amiable est bien entendu à privilégier, mais sans accord entre vous, vous avez la possibilité de :

Saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de 4 mois avant la fin du bail. Cette commission n’a aucun pouvoir décisionnel. Vous avez donc la possibilité, une fois son avis rendu, de persister dans votre refus.
Saisir en ultime recours le tribunal d’instance avant la fin de votre bail. Le juge peut suivre la décision de la commission comme avoir son propre avis. Il doit vérifier la sous-évaluation manifeste du loyer, les références et l’adéquation entre le loyer demandé et les références fournies.