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Les charges locatives

La location peut être définie comme étant l’action à travers laquelle une personne peut louer un bien immobilier ou mobilier. Cette action est juridiquement définie par un bail de location et régie par la loi en vigueur. Ce contrat est générateur de droits et d’obligations pour les parties, à savoir le propriétaire ou bailleur et le locataire. Ces droits et obligations doivent impérativement être respectés pour la bonne exécution du contrat.

Parmi les obligations du locataire, on peut citer celle du paiement des charges locatives.




Qu’est-ce que les charges locatives ?

Également appelées charges récupérables, les charges locatives sont les dépenses que le locataire rembourse au bailleur. C’est-à-dire que si le bailleur prend en charge le paiement de certaines factures, il doit se faire rembourser par la suite, car cette prise en charge n’est que provisoire. Mais sur quoi portent-elles ?

Il faut savoir que les dépenses concernées, comme étant charges locatives, sont toutes listées de manière non exhaustive, c’est-à-dire qu’il s’agit d’une liste limitativement énumérée et ne concerne que les habitations, louées bien sûr et meublées, dont le contrat de bail a été signé à partir du 27 mars 2014. Les locations meublées dont le contrat de bail fait référence aux charges locatives de manière explicite, peuvent également être concernées. Ce genre de charges portent également sur les locations vides du secteur privé et social.

Les dépenses concernées par les charges locatives sont celles relatives aux ascenseurs et monte-charge qui peuvent se répercuter sur le locataire. Il s’agit de l’électricité de l’ascenseur ou encore de son entretien à travers le nettoyage, l’examen de conformité et même la visite périodique et la réparation d’incidents…

Les dépenses peuvent également concerner l’eau. Il s’agit, entre autres, de l’eau froide, chaude, des produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau…

Les installations individuelles ainsi que les parties communes intérieures sans oublier les espaces extérieurs peuvent tous être concernés par les charges locatives.

Pour être plus précis et concis, on peut procéder à une analyse comparative entre les charges locatives en copropriété et mono-propriété.

Les charges locatives en copropriété

Dans une copropriété, la loi prévoit qu’un propriétaire puisse réclamer une partie des charges à son locataire. Sur quoi peuvent-elles porter au juste ?

Les charges, que le propriétaire peut faire supporter au locataire, peuvent être divisées en trois axes :

  • les charges relatives aux services dont le locataire peut profiter de manière directe telles que l’eau, froide et chaude, l’ascenseur, le chauffage.
  • Ce sont également les dépenses relatives aux taxes et redevances à payer en contrepartie de services rendus : cela concerne notamment l’action de retirer les ordures ménagères par exemple, ou encore l’action de balayer.
  • Le troisième axe porte sur toutes les dépenses relatives à l’entretien : qu’il s’agisse de réparations ou d’entretien courant d’espaces verts.

Pour ne pas être surpris, il convient de se renseigner sur toutes les charges locatives que le propriétaire peut apposer au locataire. Il est important de préciser que, par exemple, la rémunération de l’employé chargé de l’entretien, fait également partie des charges récupérables.

En effet, les actions assurées par l’employé, conformément à son contrat de travail sont exigibles en totalité. Toutefois, certains éléments sont exclus, il s’agit notamment de la cotisation au médecin de travail ou encore le salaire en nature d’un travail effectué dans un logement par exemple.

Dans une copropriété, si les travaux d’entretien et d’élimination des rejets sont effectués par un gardien ou un concierge, chaque locataire doit s’acquitter d’une part atteignant les 75% du salaire. Dans le cas où le concierge n’effectuerait qu’une seule de ces deux tâches, le montant à affecter ne peut pas dépasser les 40% des dépenses.

La loi est très précise quant aux charges récupérables, puisqu’elle les présente de manière extrêmement détaillée. Cela va des ascenseurs et monte-charge comme sus cité, aux dépenses relatives à l’hygiène, en passant par les installations individuelles de chauffage et de production d’eau chaude, pour n’en citer que ceux-ci.

Les charges locatives en mono-propriété

Dans un immeuble collectif où il y a plusieurs logements donnés en location, il se peut qu’il n’y ait qu’un seul propriétaire de tout l’immeuble. On l’appelle le mono-propriétaire. Cette situation implique l’absence de syndic, car c’est ce propriétaire unique qui devra s’occuper de l’entretien, mais aussi de toutes les réparations dans l’immeuble.

Ce propriétaire a le droit de répercuter les dépenses profitables au locataire de manière directe.

Quant à la répartition des charges entre les locataires, qui peut parfois poser problème, le mono-propriétaire n’a pas de règle à suivre puisque la loi n’en dicte pas. Par contre, les tribunaux ont fixé certaines normes relatives à la répartition, en exigeant que celle-ci soit équitable et non modifiable.

Les charges locatives en maison individuelle

La question de définition est sans aucun doute primordiale, car elle permet de savoir ce qui rentre, ou pas, dans le cadre du contrat. Ainsi, en cas de litige par exemple, le juge aura d’abord besoin de déterminer si le logement en question est conforme à la définition de maison individuelle. Il est, donc, nécessaire, à présent, de procéder à une définition juridique.

Selon le Conseil d’Etat, ce n’est pas le nombre de logements que comprend une construction qui déterminent s’il s’agit ou non, d’une maison individuelle. En effet, il ne s’agit que d’un seul critère parmi d’autres. Car, selon le Conseil d’Etat, une habitation individuelle est une construction dont la superficie est faible et qui comporte deux logements.

Lorsqu’un propriétaire met en location une maison individuelle, il n’a pas besoin de faire apparaître sur le contrat de bail, toutes les charges qui incombent au locataire, c’est-à-dire les charges locatives ou récupérables et ce, en raison de la clarté de la liste des charges récupérables sur le locataire sur le plan légal, notamment au niveau du décret du 26 août 1987.

Le propriétaire peut toutefois, opter pour des contrats de bail type qui sont mieux élaborés et disponibles sur internet, pour éviter de se perdre au niveau des éléments à préciser dans le contrat.

Qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’une copropriété ou mono-propriété, les charges locatives sont toujours présentes et à la charge du locataire qui doit s’en acquitter. Puisqu’elles font souvent objet de litiges, il est fortement conseillé de se mettre d’accord avant la signature du contrat et ce, dans le but d’éviter toute confusion et contentieux.

Il est également conseillé de se renseigner et se référer aux lois nationales qui sont parfaitement claires par rapport à ce genre de charges.