Le dépôt de garantie correspond à une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du contrat de location. Le montant de cette somme est, dans la majorité des cas, équivalente à un mois de loyer d'avance. Une garantie est demandée à l'occupant dans le but de prévenir d'éventuels impayés ou la réalisation de travaux de rénovation suite à des déterminations entre autres.
À la fin du bail de location, lorsque le locataire quitte les lieux, cette somme d'argent doit lui être retournée si aucun travaux à la charge du propriétaire n'est à réaliser. Toutefois, il se peut que le bailleur refuse de reverser le dépôt de garantie au locataire ou d'en prélever un certain montant.
Si le locataire ne perçoit pas son dépôt de garantie ou pense que les montants prélevés sont excessifs, divers recours sont à sa disposition pour l'aider à récupérer son dû.
Une réglementation stricte concernant le dépôt de garantie
Pour les locations, le dépôt de garantie est une pratique commune et régie par la loi de 1989 visant à améliorer les rapports locatifs. La loi précise que le propriétaire est dans l’obligation de restituer la somme d'argent à son locataire à la fin du bail de location. Le montant du dépôt de garantie doit être d'un loyer d'avance sans les charges au maximum.
La loi Alur de 2014 précise un nouveau régime concernant sa restitution. Pour tous les contrats de location signés à partir du 27 mars 2014, le délai de la restitution passe de deux mois à un mois maximum. Plus tard, la loi Macron viendra unifier cette réglementation pour tous les baux de location même ceux contractés avant le 27 mars 2014.
Il est important de préciser que le propriétaire n'a pas le droit de conserver le montant du dépôt de garantie. S'il décide de prélever une somme sur le montant global, il devra en informer le locataire via courrier en précisant les motifs (impayés, dégradations, mauvais entretien, etc.) et les pièces justificatives relevant la valeur des travaux à réaliser.
L'état des lieux de sortie
La réalisation d'un état des lieux de sortie est l'élément indispensable pour justifier des éventuels prélèvements sur le dépôt de garantie. Lorsque le locataire quitte les lieux et une fois que l'ensemble de ses biens personnels ne sont plus dans le logement, il doit réaliser avec le propriétaire un état des lieux de chaque pièce et équipements en les comparant avec celui établi à l'entrée de l'occupant.
Cette procédure permettra de définir précisément les potentielles dégradations imposant au propriétaire la réalisation de travaux de rénovation. Sans ce document, le bailleur ne pourra jamais prouver les dégradations vues dans le logement.
Dans le cas où, après réalisation de l’état des lieux de sortie, aucune dégradation n'est observée et que le document est conforme en tout point à celui réalisé à l'entrée des lieux, le propriétaire sera obligé de restituer entièrement la somme au locataire dans un délai d'un mois maximum. Le locataire peut en cas de retard de restitution, demander une indemnité s’élevant à 10% de la somme totale par mois de retard.
Au contraire, si les deux états des lieux ne sont pas conformes, le propriétaire doit avertir le locataire via courrier des montants retenus en joignant les devis et factures des travaux nécessaires.
Dans ce cas précis, le bailleur dispose de deux mois pour restituer le reste du dépôt de garantie au locataire.
Non restitution du dépôt de garantie : les procédures
Si le locataire ne reçoit pas la somme du dépôt de garantie dans les délais prévues par la loi ou si ce dernier juge que les montants prélevés sont excessifs, diverses procédures sont à sa disposition pour faire valoir ses droits.
La mise en demeure
La première procédure envisageable pour le locataire est la mise en demeure. Pour cela, le locataire doit, via un courrier en recommandé, expliquer au propriétaire son désaccord en apportant tous le justificatifs nécessaires.
La commission de conciliation
Si après la mise en demeure, le litige subsiste encore, le locataire se plaignant de la non restitution du dépôt de garantie peut s'adresser à la commission départementale de conciliation de son département de résidence. Cette procédure est gratuite. Après avoir contacté la commission, cette dernière convoquera les parties en litige pour trouver une solution à l'amiable sous le contrôle d'un conciliateur.
Pour cette procédure, il est important que le locataire prépare un dossier complet avec l’ensemble des pièces justificatives importantes approuvant son désaccord.
Si un accord est trouvé entre les deux parties, un compte-rendu sera rédigé par le secrétariat de la commission mentionnant les clauses de l'accord et mettra fin à la procédure judiciaire.
Si le désaccord persiste encore, la commission de conciliation ne disposant pas de pouvoir décisionnel, l'affaire sera transmit au juge du tribunal d'instance.
Le tribunal d’instance
C'est le juge du tribunal d'instance qui prendra la décision finale après étude du dossier. S'il approuve la demande du locataire, il condamnera le bailleur à verser la montant dû à son locataire. Il sera également condamné à lui verser des intérêts pouvant s’élever à 10% de la somme globale pour chaque mois de retard.