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Location d’un logement décent : les obligations du propriétaire

Le contrat de location signé entre le propriétaire et le locataire précise les obligations et devoirs des deux parties. L’une des plus importante pour le propriétaire est de fournir un logement décent aux locataires.

La loi de Solidarité et renouvellement urbain (SRU) publiée en 2000 introduit la notion de logement décent et précise l’ensemble des équipements et dispositifs dans le but de garantir la sécurité et la santé des locataires, préciser l’espace habitable et l’ensemble des équipements obligatoires. Si le propriétaire ne loue pas un logement qui répond aux obligations de décence, il peut alors faire face à diverses sanctions.

Un logement décent doit comporter un espace habitable

Le décret du 30 janvier 2000 vient préciser les caractéristiques et les normes que doit comporter un logement pour qu’il soit désigné comme décent. La première caractéristique est que le logement doit disposer d’un espace habitable, c’est à dire qu’il doit comporter au minimum une pièce :

  • D’une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres pour 1 personne seule.
  • D’un volume habitable d’au moins 20 mètres cube pour 1 personne seule.

Un logement décent assure « le clos et le couvert »

Le propriétaire doit louer un logement qui assure « le clos et le couvert », c’est à dire protéger ses occupants des risques de ruissellement et d’infiltrations. Le logement doit également être bien ventilé, éclairé et ne présenter aucun matériaux nocifs. En résumé, un logement décent ne doit pas laisser apparaître des risques pouvant porter préjudice à la santé et à la sécurité des locataires.

De ce fait le logement, le propriétaire doit faire en sorte que le logement comporte :

  • des dispositifs de sécurité conformes : le logement doit présenter des garde-corps aux fenêtres, des dispositifs de retenue dans les escaliers et sur les balcons, etc.
  • Des équipements de chauffage conformes : tous les branchements électriques, les équipements de chauffage et de production d’eau, et les arrivées de gaz doivent respecter les normes en vigueur et être en bon état d’usage.
  • Des dispositifs de ventilation adaptés au logement.
  • Des matériaux de construction sans risque pour la santé des occupants, le plomb et l’amiante sont considérés comme dangereux par exemple.
  • La présence d’ouvertures vitrées permettant l’aération du logement.

Si le locataire s’aperçoit de la non conformité des équipements ou de la présence de produits nocifs, il doit demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires. Le cas échéant, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour faire valoir ses droits.

Des équipements de confort nécessaires

Le logement doit comporter divers équipements le rendant « habitable » et conforme. Il doit disposer entre autre :

  • d’une alimentation en eau potable distribuant l’ensemble des pièces avec une arrivée d’eau. Le débit doit être suffisant pour une utilisation normale.
  • D’un dispositif d’évacuation des eaux ménagères.
  • D’une cuisine aménagée avec une arrivée d’eau chaude et froide, un système d’évacuation et une arrivée de gaz ou d’électricité pour installer un appareil de cuisson.
  • D’installations sanitaires (WC, douche, etc.) séparées de l’espace cuisine. Les installations sanitaires peuvent être placées en dehors du logement pour les plus petits d’entre eux, à condition qu’elles soient facilement accessibles et en bon état d’usage.
  • D’équipements de chauffage permettant de diffuser de la chaleur dans toutes les pièces.
  • D’un réseau électrique respectant les normes en vigueur permettant d’éclairer toutes les pièces de l’habitation ainsi que le bon fonctionnement des branchements électriques afin d’utiliser les appareils électriques de la vie courante.

Le locataire face aux manquements du propriétaire pour rendre le logement décent peut saisir le tribunal d’instance. Après expertise, si le juge constate véritablement que le bien immobilier ne répond pas aux normes de décence, il peut imposer au propriétaire de réaliser rapidement les travaux de réhabilitation, d’effectuer une remise de loyer ou de payer des dommages et intérêts aux locataires.