Les propriétaires ont souvent tendance à réclamer une caution pour les candidats à une location et ce, avant la signature du contrat de location. Pourquoi ? Tout simplement pour éliminer l’éventualité de sommes impayées après la fin d’un contrat de bail.
Difficile d’en vouloir à un commerçant quelconque de prendre les précautions nécessaires afin d’assurer la stabilité de ses revenus. C’est aujourd’hui dans le même esprit que fonctionne le mécanisme de cautionnement entre le bailleur et le locataire. Un mécanisme qui, toutefois, fait souvent l’objet de conflits entre les parties engagées, à l’issue du contrat de location.
Qu’est-ce qu’une caution ?
Il s’agit d’un document où on demande à une tierce personne de s’engager par une signature à payer les sommes auxquelles le locataire ne se serait pas acquittées. L’opération peut se faire en la présence d’un notaire, ou alors entre de simples particuliers qui se seraient procurés au préalable un exemple préétabli d’un formulaire de caution.
Simple ou solidaire, il convient de choisir entre ces deux types de caution. Un choix qui, en théorie, est assez simple à faire, dans la mesure où chaque sorte de caution agit clairement, l’une en faveur du locataire et l’autre du propriétaire.
La raison, qui pousse les bailleurs à exiger les cautions solidaires, est d’ailleurs assez rationnelle. Elle leur permet de puiser dans la caution, en cas d’impayé, sans pour autant avoir à recourir au locataire, simplifiant donc le procédé et le rendant plus efficace. Par contre, le cautionnement simple est nettement moins commun et ce, bien évidemment, car les potentiels locataires ne sont presque jamais en position de négocier de pareils avantages, surtout que quand ces dernières représentent un risque de non paiement pour le propriétaire. Ce dernier agit de manière opposée au précédent et force à la poursuite dudit locataire afin de faire jouer la caution.
A moins que le locataire ne soit un étudiant ou un apprenti, la souscription par le bailleur à une « assurance impayé » dont l’objet est la garantie des obligations locatives, lui interdit formellement l’accès au cautionnement et ce, conformément à la loi « Boutin ». Cette interdiction a été étendue, il y a deux ans de cela par le biais de la loi « Alur ».
Qui peut se porter garant ?
Si vous vous portez caution pour un prochain locataire, vous devez être parfaitement conscient de la responsabilité juridique que vous endossez.
Toute personne, physique ou morale, ou groupe de personnes, a la possibilité de se porter garant d’un futur locateur, du moment qu’elle est d’accord et fournit les pièces nécessaires qui prouvent qu’elle est capable d’assumer au moins trois fois la somme du loyer, ou de la quote-part du loyer en cas de collocation.
Si le nouveau locataire ne peut pas fournir un seul cautionnaire capable de couvrir la totalité de ses potentielles dettes, plusieurs personnes, à la fois, peuvent s’engager pour lui. Ainsi, dans le cas d’une location entre quatre colocataires, par exemple, le bailleur peut faire signer un pacte de cautionnement à huit garants à la fois.
Les personnes physiques
- Les parents: Généralement, pour un ou des étudiants, le bailleur encouragerait vivement l’idée d’un engagement de la part des parents. En effet, ces derniers ont plus de chance d’être assez financièrement stables pour assumer les éventuels impayés, sans trop de complications juridiques, chose qui rassure le propriétaire. Souvent, les deux parents de chaque colocataire sont tenus de se porter en caution.
- Les amis et connaissances : Comme cité auparavant, n’importe quelle personne, répondant aux exigences des propriétaires, peut se porter caution pour un futur locataire, donc les amis et les différents membres de la famille sont tout aussi éligibles. Le bailleur ne peut refuser aucun garant sous prétexte qu’il est étranger ou résidant ailleurs qu’en France.
La liste de documents à fournir au bailleur si quelqu’un désire de se porter caution comprend les bulletins de paie, une relevé d’identité bancaire ou RIB, ainsi que le dernier avis d’imposition.
Les personnes morales
Ce sont les entreprises, les banques et les associations. Les règles sont les mêmes, si l’entité est capable et consentante de se porter garante de quelqu’un, elle peut prendre en charge les loyers et les charges du locataire en cas d’impayés.
Dans quels cas un propriétaire ne peut-il pas demander de caution ?
Il est vrai qu’aujourd’hui, il est devenu difficile de trouver un logement à louer sans caution solide qui puisse assurer le locataire sur ses impayés. Pourtant, il existe une autre alternative qu’on appelle assurance impayé. Cette dernière permet au propriétaire de souscrire à une assurance qui peut le protéger contre les impayés de son locataire.
Dans ce cas précis, le propriétaire n’a pas du tout le droit de demander au futur locataire une caution ou du moins c’est ce que stipule la loi MLLE du 25 Mars 2009.
Il faut tout de même savoir que cette loi concerne deux garanties, la première est une assurance contre les loyers impayés et la deuxième est une garantie contre les risques locatifs. Ces deux garanties sont les seuls cas où le propriétaire ne peut demander une caution sauf s’il s’agit de la garantie des loyers impayés et que le locataire est étudiant ou apprenti.
Les mentions obligatoires à fournir
La partie manuscrite de cet accord est obligatoire, rédigée sous seing privé entre le propriétaire et la caution. Les deux parties peuvent aussi avoir recours à un notaire pour cette opération. Pour assurer la validité de cet accord, il faut penser à fournir plusieurs mentions manuscrites, à savoir le montant du loyer, les conditions de révision du loyer, la durée d’engagement de la caution, une confirmation détaillée de la nature de la relation qu’entretient la personne garante avec le locataire, les conditions de révision du loyer, ainsi qu’une reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Si le garant s’engage sur une période inférieure à celle du bail, il ne peut pas retirer sa caution avant sa fin, mais est, cependant, tenu de se présenter pour y mettre fin au moment convenu. Si la durée de la caution est indéterminée. Le garant peut se retirer quand il le désire. Le locataire devrait par la suite trouver un autre garant après l’expiration du bail en cours.
Les mentions interdites de l’acte de cautionnement
Si vous avez affaire à un loueur professionnel et que vous n’avez pas précisé par contrat le montant global de la caution, ses intérêts, frais et accessoires, alors la clause de solidarité de la caution ou la clause de renonciation au bénéfice de discussion de la caution simple n’est pas applicable. Que les termes en soient inscrits dans l’acte ou pas, elle est considérée comme abusive, car trop en faveur du bailleur. Et ce, conformément à l’article L341-5 du code de la consommation.
En cas d’impayé de la part de la caution
Si le locataire n’honore pas certains de ses engagements financiers envers son bailleur, il recevra de la part de celui-ci une lettre de mise en demeure l’invitant à s’acquitter de sa dette. Dans le cas où le paiement n’a toujours pas été effectué, un huissier se chargera, à la suite de la demande du propriétaire, de délivrer au preneur un commandement à payer. Dans ce cas-là, aucune importance n’est prêtée au type de location, la loi du 6 juillet 89 met le propriétaire dans l’obligation de faire signifier ledit commandement dans un délai de 15 jours à la caution. Ce n’est que si ce dernier fait bel et bien face à cette dernière obligation que vous serez tenu de payer les pénalités dues au retard.
Si vous êtes caution simple
Si vous n’avez pas renoncé au « bénéfice de discussion », vous pouvez alors demander au bailleur de diriger ses poursuites vers les biens de la personne qui vous cautionne. Vous êtes, donc, à l’abri de tout risque à moins que la caution ne soit pas solvable, ou encore, si les poursuites n’aboutissent pas.
En revanche, si vous ne disposez plus de cet avantage, le propriétaire pourra s'adresser à vous, avant même d'envisager des poursuites contre le locataire que vous cautionnez. S'il y a plusieurs cautions et que vous disposez toujours du « bénéfice de division », le montant total de la dette sera partagé équitablement entre les cautions. Vous ne serez donc poursuivi que pour une part, et non le total de la dette.
Si vous êtes caution solidaire
Vous vous retrouverez, donc, engagé de même manière que la personne dont vous vous portez garant. Il dépendra alors du choix du créancier de s’adresser à l’un d’entre vous, afin de réclamer le paiement de l’intégralité de la dette.
Il n’est donc pas rare que la caution se voit poursuivie pour la totalité de la dette dont le débiteur est redevable. Toutefois vous restez partiellement protégé par la limite du montant pour lequel vous vous êtes engagé, ce qui n’est bien évidemment pas toujours le cas. Dans le cas où plusieurs cautions sont concernées, chacune d’entre elles peut être potentiellement poursuivie, ou uniquement la plus solvable, il n’y a pas vraiment de règle.
En revanche, vous serez dans la possibilité d’envisager une action en justice contre le débiteur. Vous disposerez de la même marge de manœuvre que le créancier initial, ainsi que de tous les moyens légaux pour poursuivre le locataire.
Par ailleurs, le bailleur peut choisir de s’adresser directement à la personne qui s’était portée garante et ce, dès le premier incident de paiement, sans avoir à s’adresser directement au locataire d’abord.
La durée de la caution
Pour une durée déterminée
Il n’est pas possible de changer d’avis et de vous rétracter de votre engagement avant le terme du bail prévu. Si le bail du locataire se poursuit après l’expiration de votre acte de caution, vous n’êtes en aucun cas requis d’assurer les obligations financières du locataire dues postérieurement au terme de votre acte, sauf bien-sûr, si vous procédez à un renouvellement de celui-ci, et que vous en signez un nouveau.
Il est préférable de contacter le bailleur, par lettre recommandée, pour l'informer du retrait ou de la fin de votre contrat de caution, dans la perspective d’éviter tout conflit dû à des décalages ou des malentendus. Ainsi, dans le cas d’un cautionnement à durée déterminée, vous êtes tenu de continuer à endosser les obligations financières relatives au bail et ce même si la location est vendue à un tiers, étant donné que le bail en soi reste toujours en vigueur.
Il existe certains événements qui peuvent, cependant, mettre fin à une caution, notamment le décès du locataire, un divorce, etc. Le bailleur doit en être notifié par écrit.
Pour une durée indéterminée
Si votre contrat de cautionnement est à durée indéterminée, en raison d’une durée du bail non précisée, par exemple, vous serez libre de vous délier de votre engagement à tout moment, et celui-ci cessera d’être en vigueur au terme du contrat de location au cours duquel le bailleur reçoit votre notification de résiliation. En effet, vous restez requis de prendre la responsabilité de la totalité des incidents de paiement ou de compensation relatifs au bail en cours, qu’il soit initial ou renouvelé. Il est, de ce fait, vivement préférable de prendre soin de contacter le bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception, au sujet de votre désistement effectif. Si vous manquez de le notifier avant l’expiration du contrat de location, vous serez systématiquement engagé pour la période du bail renouvelé.
Fin de la caution
L’engagement qui prend fin
L'engagement de la caution prend fin en principe soit à l’issue de la durée prévue dans l'acte de cautionnement, si ce dernier se caractérise par une durée déterminée, soit à l'expiration du bail, si l’engagement de ce dernier a fait l’objet de résiliation, dans le cas où la durée de ce dernier n’a pas été précisée.
Il y a également possibilité de fin de la caution s’il y a eu remboursement intégral de la créance par le débiteur principal ou en cas de décès, soit celui du locataire garanti ou celle de la caution si l'acte prévoit le décès de ce dernier.
Cependant, dans le cas où le contrat ne prévoit pas le décès de la caution, les héritiers du garant deviennent, en principe, chargés de paiement.
En cas de colocation
En ce qui concerne la colocation conclue à compter du 27 mars 2014 et dans le cas où un nouveau colocataire, la caution touche à sa fin en fonction de la date d’expiration du délai de préavis présenté par le colocataire qui dispose de l’avantage de garantie. Si cette condition n’est pas remplie, ce dernier prendra fin au maximum dans les six mois qui suivent, à partir de la date d’échéance du délai de préavis.
Notez que la caution du locataire reste valable lors de l’achat d’un appartement ou d’un logement quelconque qui était déjà loué. Même si les tribunaux ont toujours refusé le transfert automatique du cautionnement au nouveau bailleur, la jurisprudence a contribué à la réforme de cette pratique.