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Location meublée : l’importance du contrat de bail

Vous vous apprêtez à signer un contrat de location meublée. Ce contrat est essentiel pour fixer les conditions de ce type de location : il définit les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Certaines mentions doivent par ailleurs y figurer. Décryptage.

La location meublée : encadrée par la loi Alur

Selon la loi Alur du 27 mars 2014, la location meublée se définit comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » Votre propriétaire bailleur doit s’assurer qu’en tant que locataire vous trouvez tout ce dont vous avez besoin dans le logement et que chaque pièce est équipée d’un mobilier suffisant. Vous n’aurez plus qu’à apporter vos effets personnels et votre linge « de maison ».

La location meublée est encadrée par la loi (notamment par la loi Alur) qui fixe la durée du bail, les modalités de résiliation, les règles de fixation du loyer, etc. Dans le cadre de cette loi Alur, les logements loués meublés, s’ils constituent la résidence principale du locataire, sont soumis aux mêmes dispositions légales que les locations vides.

Les équipements obligatoires d’une location meublée

Un décret du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier minimal qui doit être fourni dans le logement loué en tant que résidence principale du locataire :

  • Une literie (avec couette ou couverture) et un dispositif pour occulter les fenêtres dans les chambres à coucher.
  • Des équipements électroménagers, du mobilier, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine pour préparer et prendre les repas.
  • Du mobilier pour la vie au quotidien (rangement, luminaires, etc.).

La signature d’un contrat de bail

Le contrat de location est obligatoire et doit être établi selon un modèle type, instauré par la loi Alur, en autant d’exemplaires qu’il y a de parties au contrat (généralement deux : le propriétaire et le locataire).

La signature du contrat peut être organisée où vous le souhaitez. Dans la majorité des cas, elle s’effectue à l’adresse de la location à une date qui n’est pas nécessairement la date du début de la location. En effet, si la date de début de location est indiquée dans le contrat, elle peut être postérieure à la date de signature du bail.

Le jour de l’entrée dans la location, vous devez faire un état des lieux et un inventaire, précisant l’état du mobilier, avec le propriétaire.

Bon à savoir : Si vous ne disposez pas de bail écrit, votre location peut être requalifiée en location vide, avec des conditions de bail différentes.

Le contenu du contrat de location meublée

Votre contrat doit comporter les mentions suivantes :

  • Les coordonnées des personnes signataires, l’adresse du bien immobilier et sa description.
  • La durée du bail.
    La durée du bail est réglementée dès lors qu’il s’agit d’une location meublée louée en tant que résidence principale. La durée est en principe d’un an renouvelable ou, sur dérogation, de 9 mois non renouvelable dans le cadre d’une location à un étudiant.
    Si la location meublée n’est pas louée en tant que résidence principale, alors la durée reste libre (un modèle de contrat différent doit être utilisé).
  • Le congé et la durée du préavis. Qu’elle vienne du propriétaire ou du locataire, la demande de congé doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Les conditions de demande de congé diffèrent.
    • Que vous soyez étudiant ou non, en tant que locataire, vous avez la possibilité de mettre fin au bail à tout moment pendant la durée de la location, si le logement est votre résidence principale. Vous devez respecter un préavis d’un mois, sans avoir à le motiver.
    • De son côté, le propriétaire du logement doit respecter les termes de la loi si la location constitue votre résidence principale. Il ne peut vous donner congé qu’à la date anniversaire du bail, en respectant un préavis de 3 mois. Il doit motiver son congé (reprise ou vente du logement, motif légitime et sérieux). Dans le cadre d’un bail de 9 mois, il n’y a pas de préavis ; le contrat prend automatiquement fin à la date prévue au contrat. Si le logement n’est pas votre résidence principale, alors c’est votre contrat qui détermine les modalités du congé et le propriétaire n’a pas à vous exposer les motifs de son congé.
  • Le montant du loyer. Depuis la loi Alur, le bailleur ne peut pas fixer librement le loyer à la relocation si le bien immobilier se situe en zone dite « tendue » (l’une des 28 principales agglomérations françaises). Le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, mais peut être révisé en se basant sur l’Indice de références des loyers (IRL). Cet encadrement se cumule avec un plafonnement des loyers à Paris, Lille, Hellemmes et Lomme.
  • En dehors de ces zones tendues, le propriétaire a la liberté de fixer le loyer à la relocation. Le loyer est revu chaque année, toujours en tenant compte de l’IRL.
  • Les charges. Le propriétaire a la possibilité de fixer le montant des charges forfaitairement ou au réel. Dans le premier cas, il détermine un somme fixe qui ne varie plus, quel que soit le montant des charges, mais qui ne doit pas être disproportionnée par rapport au montant réel des charges. Dans le deuxième cas, en tant que locataire, vous versez mensuellement une provision de charges. Une fois par an, le propriétaire régularise cette provision en fonction des charges réelles.
  • Le dépôt de garantie. La loi Alur détermine un plafond de 2 mois de loyer hors charges pour le dépôt de garantie si le logement constitue la résidence principale.

Les documents annexes au contrat

Votre contrat de location meublée doit aussi être accompagné des documents suivants :

  • Les diagnostics immobiliers. Ils sont regroupés au sein d’un dossier dit de diagnostic technique (DDT) qui comprend : l’état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique, le constat des risques d’exposition au plomb et le diagnostic amiante (pour des biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997). Ces diagnostics doivent être effectués en amont pour être remis lors de la signature du bail.
  • L’inventaire immobilier. Ce document reprend de manière précise et détaillée la liste de tous les meubles, pièce par pièce, en indiquant leur état. Il doit être signé par le locataire et le propriétaire lors de l’état des lieux. À votre départ, un nouvel inventaire du mobilier et de son état sera réalisé.
  • L’état des lieux. Un état des lieux à l’entrée dans le logement et à la sortie doit être effectué entre le locataire et le propriétaire.
  • La liste des réparations qui vous incombent en tant que locataire.
  • La liste des charges récupérables.
  • Une copie du règlement de copropriété, notamment pour les parties concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes.
  • Une notice d’information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur.