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Le dépôt de garantie dans un contrat de location

Parmi les sources de conflit les plus communes entre bailleurs et preneurs, figure « Le dépôt de garantie », régi par l’article 22 de la loi du 6 juillet 89 et plus particulièrement, sa restitution qui se place bien en haut de la liste. Voici tout ce qu’il y a à savoir sur ces derniers.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Un dépôt de garantie est une somme d’argent que peut exiger le propriétaire au futur locataire, lors de la signature du contrat. Ce montant a pour principale fonction la garantie de certaines créances du bailleur, qui sont étroitement liées à d’éventuels manques du locataire, à savoir : les loyers impayés, la remise en état du logement suite à des dégradations commises, etc.

Le locataire n’a le droit de récupérer son argent que si ce dernier a bel et bien fait face à ses obligations d’entretien, chose qui peut facilement être prouvée par un procédé de comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Cette réserve que le propriétaire est en droit de conserver durant toute la durée de l’année, son versement, ainsi que sa possible restitution, sont encadrés par loi.

Il convient également de ne pas confondre « dépôt de garantie » et « caution », cette dernière n’est, désormais, autorisée que pour les étudiants ou apprentis. Elle est souvent réclamée par le bailleur à une tierce personne, qui s’engagera à payer le loyer dans le cas où le locataire se voit dans l’incapacité de le faire par ses propres moyens.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Comme indiqué au préalable, le propriétaire dispose du droit de réclamer ledit versement juste après la signature du contrat de location et ce, même si l’entrée dans le logement n’aura lieu que pendant les semaines qui suivent. Cependant, lorsque celui-ci est fixé, il ne peut en aucun cas faire l’objet d’une révision, que ce soit au cours ou lors du renouvellement du bail.

En ce qui concerne les locations vides à usage d’habitation principale, le montant est plafonné à un mois de loyer hors charges.

Quant aux locations meublées à même usage que les précédentes, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer. D’autres types de locations meublées existent, le dépôt de garantie qui leur est relatif est le plus souvent librement fixé dans le contrat, on parle généralement d’un montant forfaitaire dans les locations de vacances.

En revanche, il n’est pas permis au propriétaire d’exiger un dépôt de garantie, lorsque le loyer est payable avec plus de deux mois d’avance, que le logement soit meublé ou pas.

Il n’est pas rare que les dépôts de garantie soient versés par des organismes tels que « Le Fonds de solidarité logement (FSL) » ou encore « Action Logement », lorsque le locataire effectue une demande d’aide afin de financer ce dernier.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

A la fin du bail, qu’il s’agisse de location vide ou de location meublée, lorsque les deux états des lieux, entrée et sortie, sont tout à fait identiques, le dépôt de garantie se doit d’être rendu au locataire sans déduction d’aucune sorte, au plus tard dans un délai d’un mois.

Toutefois, si la constatation des éventuels dégâts lors de l’état des lieux s’avère être difficile, le délai de restitution maximale se verra rallongé d’un mois et entrera en application dès que les clefs seront remises au propriétaire, selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Dépassé ce délai, le bailleur sera exposé à des pénalités et se verra, ainsi, dans l’obligation de payer en plus du de la somme du dépôt de garantie dû, 10% du loyer hors charges par mois de retard.

Dans le souci d’éviter tout litige quant à la restitution des clefs, la loi Alur intervient sur la manière de procéder, en stipulant qu’il faut soit les remettre en mains propres au propriétaire, soit par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire sortant se verra également dans l’obligation d’informer le propriétaire de sa future adresse, afin que celui-ci ne trouve pas de difficultés à lui envoyer le solde de son dépôt de garantie. Si ce dernier refuse, il se verra dans l’impossibilité de bénéficier du versement d’intérêts de retard prévus par la loi.

Dans quels cas le propriétaire garde tout ou partie du dépôt de garantie ?

Cas général

La loi donne libre droit au propriétaire de soustraire du montant du dépôt de garantie la totalité de ce qui lui est dû, à savoir : les impayés de loyers, les charges dues aux dégradations et travaux qui en résultent. Dans ce cas, le montant des travaux que va supporter le locataire doit être prouvé par des pièces justificatives. Toutefois, la jurisprudence admettant l’utilisation de devis, le bailleur n’est sous l’obligation de fournir ni des factures acquittées, ni même de procéder à la réalisation des travaux en question. Tout ce qu’il a à faire est de prouver l’illégitimité du locataire à refuser de prendre en charge les dommages causés au logement par son mauvais entretien de celui-ci.

Cas particulier : bail signé dans le cadre d’une copropriété après le 27 mars 2014

Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur obtient la possibilité de conserver une provision plafonnée à 20% dudit dépôt et ce, en attendant la régularisation annuelle des charges de propriété. Cependant, il est impératif de rembourser le solde, diminué bien évidemment de ce qui est dû au bailleur, dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. 

Il est à noter qu’il n’est pas impossible pour le bailleur de demander un complément supplémentaire et ce, surtout si le dépôt de garantie ne se montre pas suffisant afin de couvrir les dépenses de remise en état.

Si vous êtes propriétaire et que votre principal objectif est d’éviter les conflits, seuls les éléments imputables au preneur devront être retenus sur la garantie. Il est également vivement recommandé de favoriser les factures aux devis en cas de remises en état du logement et ce, même si la jurisprudence se range de votre côté.